의정부지방법원 2023타경76562. 경기도 파주시 문발동 588-3, 칸하우스 에프동 소재 경매물건입니다. 물건종류는 기타로 분류되어 있지만 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 2020년 2월 주식회사칸하우스 명의의 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 4월 파주중앙새마을금고의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 가격을 판단하려면 단순 할인율보다 건물 하자, 일괄매각 범위, 토지 지분, 임차관계 및 실제 매매 가능 가격을 먼저 살펴야 합니다. 특히 감정평가 과정에서 시공 관련 하자가 직접 관찰되었으며, 이미 감가요소를 개략적으로 반영해 감정액이 산출되었습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경76562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 유채꽃길 60 (문발동, 칸하우스 에프동) |
| 등기상 소재지 | 경기도 파주시 문발동 588-3 칸하우스 에프동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 등 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 면적 364.6㎡ · 정방형 평지 · 소로각지 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 목록4 지분매각 · 목록4는 목록3 건물의 대지로 사용 |
| 소유자 | 주식회사칸하우스 · 단독소유 |
| 감정가 | 620,579,400원 |
| 최저매각가 | 212,859,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 462,575,660원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.09. 파주중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.08.19. 엠씨아이대부주식회사 · 확정채권양도 원인 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.04.09. 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류와 가압류 중에는 이미 해제·말소된 등기도 있으므로, 과거 등기 전부를 현재 존속하는 권리로 합산해서는 안 됩니다.
해당 근저당권은 2024.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 근질권은 기존 근저당권부채권에 관한 권리이므로 근저당 채권최고액 420,000,000원을 별개의 채무로 다시 더하지 않습니다. 현재 채권 귀속과 배당 수령 관계는 근저당권 이전 및 근질권 등기 내용을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기원 | 2020.05.11 | 미상 | 신고 · 2024.01.21 | 없음 | 미상 | 예상 인수 0원 |
현황조사 및 문건접수 기준. 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
김기원의 전입일은 2020.05.11.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.04.09.보다 늦습니다. 제시된 권리분석에서는 대항력 없음으로 판정되어 있으므로 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
다만 보증금과 확정일자가 미상이고 감정평가서에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 배당요구 신고 사실만으로 보증금 액수나 우선변제 가능 금액을 확정할 수 없으며, 명세서 보완과 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 620,579,400원이고, 3회 유찰 후 최저매각가는 212,859,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 내려왔지만 동일 지역·유사 건물의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 감정가 | 620,579,400원 | 100% | — | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 212,859,000원 | 34.3% | 0원 | 212,859,000원 |
| 4회 유찰 시 | 149,001,300원 | 24.01% | 0원 | 149,001,300원 |
| 5회 유찰 시 | 104,300,910원 | 16.81% | 0원 | 104,300,910원 |
향후 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 실질취득 추정액은 낙찰가와 추정 권리 인수액만 합산한 금액으로, 취득세·하자 보수비·명도비용 등은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,780,026원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 420,000,000원 | 209,078,974원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 이재훈 | 41,693,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 이정익 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 25번 가압류 · 주식회사가보기와 | 22,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,780,026원을 제외한 209,078,974원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근저당권부채권 근질권도 설정된 상태입니다. 위 표의 근저당 항목은 최초 등기명의 기준으로 표시된 추정액이므로, 실제 배당 수령 주체와 배당 관계는 최신 등기 및 배당자료로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당의 관계
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 212,859,000원 | 209,078,974원 | 315,014,026원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 149,001,300원 | 146,115,282원 | 377,977,718원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 104,300,910원 | 102,040,697원 | 422,052,303원 | 0원 |
배당 추정에 사용된 채권액 합계는 524,093,000원입니다. 현재 회차에서는 그중 209,078,974원이 배당되고 315,014,026원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰 시 채권자 배당은 감소하고 미배당액은 증가합니다.
다만 현재 분석상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으므로 채권자의 미배당액 315,014,026원을 낙찰자가 추가 부담하는 것은 아닙니다. 매수인 추정 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 확인된 권리관계를 전제로 한 것이며 실제 부담을 판단하려면 매각물건명세서와 조세·점유관계를 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 문발공원 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 2층 건물이며, 난방설비·위생설비·급배수시설이 설치되어 있습니다. 기호 2·3 건물 모두 기준시점 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 364.6㎡이며 평지·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 소로2류 도로에 접합니다. 해당 규제의 구체적 적용 범위와 취득 요건은 확인이 필요합니다.
- 매각 특성. 일괄매각이며 목록4는 지분매각입니다. 목록4는 목록3 건물의 대지로 사용됩니다. 토지 지분과 건물 이용관계가 향후 처분에 영향을 줄 수 있어 실제 취득 범위와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 마감공사 불량, 누수, 배수불량 및 전기시공불량이 관찰되었습니다. 감정액에는 관련 감가요소가 개략적으로 반영됐지만 실제 수선 범위와 비용은 별도 조사 대상입니다.
- 환금성. 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않고 3회 유찰 이력이 있습니다. 건물 하자와 토지 지분매각 특성을 함께 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성이나 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 경매 사건번호 대조. 분석 대상 2023타경76562와 등기상 임의경매개시결정의 2023타경76579가 서로 다르게 기재되어 있습니다. 사건 관계와 실제 진행 기록을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상인 각 목록을 확인하고 목록4의 지분 범위와 목록3 건물의 대지 이용관계를 대조해야 합니다.
- 누수·배수·전기 점검. 현장 확인을 통해 누수 및 전기시공불량의 범위, 배수 상태와 추가 수선 필요성을 확인해야 합니다. 개략적 감가 반영과 실제 보수비는 같지 않을 수 있습니다.
- 임차인 및 점유 확인. 김기원의 실제 점유 여부와 범위, 보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인하고 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 채권 이전·근질권 확인. 최초 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전, 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 및 관련 등기를 대조해야 합니다. 근질권의 기재에 언급된 다른 근저당권과 공동담보 관계도 확인 대상입니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위를 구분해야 합니다. 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 및 처분 가능 가격 조사. 유사 단독주택의 최근 거래가격과 본건의 건물 상태·지분 특성을 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세 차익을 가정하면 안 됩니다.
- 자금 계획. 최저매각가 212,859,000원 외에 취득 관련 세금, 건물 수선비, 점유 정리 및 기타 취득비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 실제 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 620,579,400원에서 3회 유찰되어 최저가가 212,859,000원까지 내려왔습니다. 권리분석상 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고, 확인된 임차인도 대항력이 없는 것으로 분석되어 추정 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 추정 인수액이 0원이라는 사실과 물건의 가격·취득 위험이 낮다는 판단은 다릅니다. 감정평가에서 누수·배수불량·전기시공불량이 관찰되었고, 일괄매각 대상에 토지 지분매각이 포함되어 있습니다. 임차보증금과 확정일자는 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않았습니다.
따라서 핵심은 감정가 대비 낙찰가격을 얼마나 낮추느냐가 아니라 실제 취득 범위, 건물 수선비, 점유관계, 세금 및 정상적인 처분 가능 가격을 확인하는 것입니다. 특히 사건번호 차이와 근저당권 이전·근질권 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 이러한 사항이 확인되기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
