의정부지방법원 2024타경1305. 고양시 일산동구 식사동 ‘위시티블루밍3단지’ 305동 4층 402호입니다. 감정평가서상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 30층 건물 중 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2010.10.29이며, 단지는 1,435세대입니다. 말소기준권리는 2014.12.26 농협은행 근저당권 438,000,000원이고, 그 이후 설정된 남원농업협동조합·우리은행 근저당권과 신한카드·농협은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간으로 최저매각가는 436,100,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 580,083,333원, 가장 최근 2026.08 거래는 600,000,000원입니다. 평균과 최신 거래보다 현재 최저가가 낮은 것은 분명하지만, 같은 표본의 최저 거래가 410,000,000원까지 내려온 이력이 있어 가격 분산도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1305 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 79, 305동 4층402호 (식사동,위시티블루밍3단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 122.83㎡ · 30층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김진홍 · 2014.12.26 소유권이전 · 거래가액 486,336,069원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 436,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 322,544,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 목록에는 별도 신고된 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 농협은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 근저당권·가압류· 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 평균·최신 거래보다 낮지만 최저 거래는 따로 있다
위시티블루밍3단지의 대상 면적은 전용 122.83㎡이고, 최근 실거래 표본은 122.83㎡·123.08㎡ 면적대로 12건입니다. 최근 12개월 평균은 580,083,333원, 가장 최근 거래는 2026.08 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.08㎡ | 28 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 123.08㎡ | 6 | 608,000,000원 |
| 2026.06 | 122.83㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 123.08㎡ | 18 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 123.08㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 123.08㎡ | 7 | 598,000,000원 |
| 2026.05 | 123.08㎡ | 6 | 640,000,000원 |
| 2026.04 | 123.08㎡ | 28 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 123.08㎡ | 28 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 123.08㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 122.83㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2026.03 | 123.08㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 580,083,333원 |
현재 최저매각가 436,100,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다. 최신 거래 600,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 표본 자체가 410,000,000원부터 640,000,000원까지 넓게 형성되어 있고, 현재 최저가는 최근 거래 최저인 410,000,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 할인은 확인되지만 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 편차를 무시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,761,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 438,000,000원 | 429,339,000원 |
| 2. 근저당 · 남원농업협동조합 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 36,108,667원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,844,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 658,352,960원 중 예상 배당액은 429,339,000원이고, 미배당액은 229,013,960원입니다. 배당표는 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가서에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 4층 402호이며 사용승인일은 2010.10.29입니다. 지역난방·위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 위시티블루밍3단지는 1,435세대이며, 대상 면적과 유사한 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)이며 과밀억제권역·도시개발구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 관계 확인. 임차인 목록에는 임차인이 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.12.26 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 436,100,000원은 최근12개월 평균의 75.2%지만, 실거래 최저는 410,000,000원입니다. 평균뿐 아니라 층·상태별 편차도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차가 유찰되면 제시된 다음 시나리오는 305,270,000원, 그 다음은 213,689,000원입니다. 각 회차별 채권 미배당은 커지지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 판단 포인트는 가격과 점유
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.26 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록상 실제 임차인은 0명, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다.
가격 면에서는 1회 유찰로 최저가가 436,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 580,083,333원의 75.2%에 위치합니다. 최신 거래 600,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 실거래 최저가가 410,000,000원이라는 점과 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막 확인사항입니다. 즉 이 물건은 인수 부담보다 실제 점유와 개별 호수 상태, 그리고 응찰가 자체가 결과를 좌우하는 구조입니다.
