의정부지방법원 2026타경96. 포천시 군내면 포천용정대광로제비앙 101동 1504호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 248,000,000원으로 동일하며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 권영주이고, 지효식이 청구금액 105,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 그런데 이 물건은 일반적인 근저당권 경매와 달리 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 있습니다.
2024년 4월 3일 주식회사농협물류 명의로 전세금 140,000,000원의 전세권이 설정됐고, 해당 전세권은 2024년 9월 2일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 말소기준인 지효식 근저당권은 그보다 늦은 2024년 4월 15일 설정됐습니다. 따라서 전세권이 배당 등으로 소멸한다는 확인 없이 인수액을 0원으로 계산하는 것은 위험합니다.
현황조사 및 매각물건명세서에는 김홍철이 실제 점유자로 나타납니다. 전입신고일은 2024년 4월 2일로 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 구체적인 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 선순위 전입 사실에 따른 대항력 가능성은 있으나 최종 권리와 인수액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경96 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1 포천용정대광로제비앙 101동 15층 1504호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 군내면 용정경제로1길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.884㎡ · 방 3·거실·주방/식당·욕실겸화장실 2·드레스룸·세탁실·발코니 |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 15층 |
| 사용승인일 | 2023.08.03 |
| 단지 규모 | 437세대 |
| 소유자 | 권영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 지효식 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2024.04.15 · 을구 4번 · 지효식 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 을구 3번 · 전세금 140,000,000원 · 현재 전세권자 주택도시보증공사 · 매수인 인수 표시 |
| 실제 점유자 | 김홍철 · 전입 2024.04.02 · 보증금 및 인수액 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
전세권의 존속기간은 2024.04.01부터 2026.03.31까지로 기재돼 있습니다. 다만 존속기간 만료 사실만으로 등기된 전세권의 말소나 매수인 인수 위험 해소가 확정되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 이 전세권은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 배당요구, 매각조건 및 전세권 소멸 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
실제 점유자로 확인되는 사람은 김홍철 1명입니다. 전세권자인 주택도시보증공사는 기존 전세권을 이전받은 권리자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍철 | 2024.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
전입일이 말소기준권리보다 앞선 것은 확인되지만, 실제 주택 인도 시점·임대차관계·보증금·확정일자·배당요구 및 전세권과의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
특히 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형으로 확인된다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 따라서 유찰로 최저가만 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
현재는 보증금이 확인되지 않아 이 구조의 해당 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 김홍철의 보증금과 선순위 전세권 140,000,000원이 동일한 채권관계인지, 서로 독립된 권리인지도 확인해야 합니다. 동일한 채권이라면 중복 합산해서는 안 되지만, 별도 채권이라면 추가 인수 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 115.3%
포천용정대광로제비앙은 437세대 규모로 2023.08.03 사용승인을 받은 아파트입니다. 같은 단지의 유사 면적 실거래는 총 10건이며, 전체 평균은 218,868,000원입니다.
그러나 전체 평균에는 2023~2024년 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 실거래는 2026년 2월 거래 1건으로 215,000,000원이며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 동일합니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 -2.0% 하락 추세입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.6㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 59.6㎡ | 22층 | 227,000,000원 |
| 2024.04 | 59.6㎡ | 22층 | 215,000,000원 |
| 2024.01 | 59.6㎡ | 13층 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 19층 | 210,990,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 21층 | 254,700,000원 |
| 2023.11 | 59.6㎡ | 19층 | 215,000,000원 |
| 2023.10 | 59.03㎡ | 24층 | 210,990,000원 |
| 2023.09 | 59.6㎡ | 19층 | 215,000,000원 |
| 2023.09 | 59.6㎡ | 15층 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 1건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 10건 | 218,868,000원 |
신건 최저가 248,000,000원은 최근 거래가 215,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 가격 비율은 115.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 113.3%로 높은 가격입니다.
다만 최근 12개월 표본은 1건이고 해당 거래는 1층인 반면 경매물건은 15층입니다. 층수·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 검토할 필요가 있지만, 그러한 차이가 현재의 가격 격차를 정당화한다는 자료는 확인되지 않습니다. 최근 시세를 초과한다는 사실에 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
전세권 140,000,000원을 전액 인수하는 경우: 최저가 248,000,000원과 합산한 조건부 실질취득비용은 388,000,000원입니다. 최근 시세 215,000,000원보다 173,000,000원 높습니다. 이 금액에는 점유자의 별도 보증금, 취득 관련 세금 및 기타 비용을 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 · 전세권 배당 가정)
아래 표는 전세권에 140,000,000원이 배당되는 경우를 가정한 예상 배당 흐름입니다. 선순위 전세권이 매수인에게 존속하는 경우의 배당표로 확정된 것은 아닙니다. 전세권의 실제 배당요구·소멸 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,272,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사농협물류 주택도시보증공사로 이전 |
140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 지효식 | 110,000,000원 | 103,728,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대광건영 | 36,821,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
전세권 전액 배당을 전제로 한 단순 추정치입니다. 전세권 존속 시에는 이 배당 가정을 그대로 적용할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
그러나 전세권이 매수인에게 인수되는 것으로 표시돼 있는 이상, 전세권 배당액 140,000,000원과 매수인 인수액 0원을 동시에 확정된 사실로 취급해서는 안 됩니다. 전세권이 실제로 소멸하는지 확인한 후 배당과 인수액을 다시 계산해야 합니다. 김홍철의 보증금 역시 확인되지 않아 최종 배당 및 인수 범위는 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 함께 계산
신건 최저가에서 유찰될 경우의 매각가격을 비교하되, 전세권 인수 위험이 남아 있는 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 전액 인수 시 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 248,000,000원 | 388,000,000원 | 최근 시세 초과 |
| 1회 유찰 (80%) | 198,400,000원 | 338,400,000원 | 인수 시 여전히 최근 시세 초과 |
| 2회 유찰 (64%) | 158,720,000원 | 298,720,000원 | 인수 시 여전히 최근 시세 초과 |
실질취득 금액은 각 회차 매각가격에 선순위 전세금 140,000,000원을 전액 합산한 조건부 계산입니다. 전세권이 소멸하면 해당 인수액은 제외해야 하며, 점유자의 별도 보증금 인수액은 확인되지 않아 포함하지 않았습니다. 실제 인수액은 권리 소멸 및 배당 결과에 따라 달라집니다.
별도의 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 확인된다면, 낙찰가 하락이 그만큼 인수액 증가로 상쇄될 수도 있습니다. 김홍철의 보증금이 미상이므로 이러한 위험을 배제할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 포천종합운동장 남측 인근. 산업단지·지식산업센터·아파트단지·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 25층 중 15층입니다. 상하수도·급배수·위생·난방·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북동측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있으므로 해당 거래의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 437세대 아파트로 유사 면적 거래 이력은 있으나 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 최근 거래 추세가 -2.0%인 만큼 과거 전체 평균만으로 매각가치를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 대조. 을구 3번 전세권의 배당요구 여부, 전세권 소멸 조건, 매각물건명세서상 인수 문구를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사로 이전된 권리가 실제 매각 이후에도 존속하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 실제 점유자 확인. 김홍철의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 시점, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능성이 있으나 정확한 인수액은 미상입니다.
- 전세권과 점유자 관계 확인. 주식회사농협물류·주택도시보증공사의 전세권 140,000,000원과 김홍철의 임대차 보증금이 같은 채권을 기초로 하는지 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산하지 않되, 별도 채권이면 추가 부담을 반영해야 합니다.
- 배당표 재검토. 전세권에 140,000,000원이 배당되는 시뮬레이션과 선순위 전세권을 인수하는 시나리오는 구분해야 합니다. 집행비용·당해세·최우선변제 및 실제 배당요구에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 실질취득비용 기준 비교. 신건 최저가 248,000,000원은 최근 시세 215,000,000원의 115.3%입니다. 전세권이 전액 인수되면 실질취득비용은 388,000,000원으로 증가하므로 최저가만 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세와 거래 표본. 최근 가격 추세 -2.0%를 반영하고, 최근 실거래가 1건이라는 표본 한계를 감안해야 합니다. 경매물건 15층과 최근 거래 1층의 차이는 추가 검토가 필요합니다.
- 유찰 이후에도 권리 재확인. 유찰로 매각가격이 낮아져도 전세권과 임차인의 인수액이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 각 회차마다 예상 배당과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자가 있으므로 인도 가능 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다. 관리비 체납 여부 및 공용부분 관련 부담도 관리사무소를 통해 점검해야 합니다.
- 매각기일·서류 재확인. 2026.09.30 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본으로 대조하고, 사건 진행 및 매각조건 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.48억보다 선순위 권리 1.4억이 먼저 보인다”
의정부지방법원 2026타경96의 핵심은 감정가보다 선순위 전세권과 실제 점유자의 인수 위험입니다. 2024.04.03 설정된 전세금 140,000,000원의 전세권은 말소기준인 2024.04.15 지효식 근저당권보다 빠르며, 현재 주택도시보증공사로 이전된 상태입니다. 김홍철도 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다.
전세권이 존속해 전액 인수된다면 신건 기준 조건부 실질취득비용은 388,000,000원이며, 별도 점유자 보증금은 여기에 포함되지 않습니다. 전세권이 배당으로 소멸하더라도 신건 최저가 248,000,000원은 최근 시세 215,000,000원보다 비싸고, 최근 거래 추세 역시 -2.0% 하락하고 있습니다.
결국 이 물건은 단순히 유찰을 기다려 해결되는 가격 문제가 아닙니다. 선순위 전세권의 소멸 여부, 김홍철의 보증금 및 대항력, 두 권리의 중복 여부를 확인해야 비로소 취득비용을 산정할 수 있습니다. 현재 신건 가격에서는 권리 부담과 시세 초과가 겹쳐 있으므로, 인수액이 0원이라는 가정이나 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
