서울남부지방법원 2025타경10375. 개봉동 ‘마이빌8차’ 5층 502호, 전용면적 29.99㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 285,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,736,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 권리구조의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.

임차인 박준호는 2020.09.28 전입·점유를 시작해 2022.04.04 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래라면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 114,301,696원이 배당되고 200,698,304원이 부족합니다. 낙찰가만 낮다고 판단하면 안 되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 그대로 이행되면 박준호 관련 인수액은 실질 0원*이 되어, 시세 비교 기준도 보증금이 아니라 최저가 116,736,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기부상 최초 근저당은 2020.06.29 설정됐지만 2020.09.28 일부해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.04 안산세무서 압류입니다. 이후 구로구 압류, 남동세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·승계 관계

실제 임차인은 1명입니다. 등기부 을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 박준호 임차권의 계약일자·점유개시일자·확정일자를 바로잡은 경정등기입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 신청채권자이며, 박준호 보증금과 별도의 315,000,000원을 중복해 인수액으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 간격은 크다

마이빌8차 전용 29.76~29.86㎡ 거래 8건의 평균은 245,625,000원입니다. 최저 거래는 240,000,000원, 최고 거래와 최신 거래는 285,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 116,736,000원은 비교 실거래 평균의 47.5%이며 평균보다 128,889,000원 낮습니다.

다만 가격표본의 최신 거래월은 2022.05입니다. 집계된 비교 평균과 현재 최저가 사이의 차이는 크지만, 최신 거래 이후의 시장 변화를 직접 보여주는 거래는 없습니다. 따라서 47.5%라는 비율만으로 현재 매매가를 단정하기보다, 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물·실거래를 추가 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,736,000원 가정)

현재 회차 기준 박준호 보증금 미배당액은 200,698,304원입니다. 확약이 없으면 이 잔액은 매수인 인수 가능액이지만, 매각물건명세서의 청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 0순위에서 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 구조

확약이 없다면 낙찰가가 116,736,000원에서 93,388,800원, 74,711,040원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 200,698,304원에서 223,692,198원, 242,033,759원으로 늘어납니다. 즉 최저가 하락이 곧 실질 총부담 하락으로 이어지지 않습니다. 반대로 매각조건이 이행되면 각 회차의 인수액은 실질 0원*이므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득액 감소로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호입니다.
• 주위환경. 개웅어린이공원 북서측 인근으로 다세대주택 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 마이빌8차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 서측으로 개봉로15길이 접하며, 토지는 인접 도로 대비 경사를 이루는 2필 일단의 장방형 토지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되고, 일부 토지는 장애물제한표면구역과 접합니다.
• 토지거래허가구역. 2024.09.10부터 2029.09.09까지 지목 도로에 한정된 토지거래계약 허가구역입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소형 다세대이고 비교 거래표본의 최신 거래가 2022.05에 머물러 있어 현재 매매가와 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건, 이행 시점을 매각물건명세서 원문과 특별매각조건에서 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 대금납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 제출서류를 집행법원에 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당액과 미배당 구조를 판단할 수 있습니다.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반 표기의 구체적 원인, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 비용과 대출 가능 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·소유권 및 사용상태를 현장과 감정평가서 도면에서 대조하세요.
• 최상층 상태 확인. 내부구조와 이용상태가 도면·외부관찰·탐문을 토대로 조사됐으므로 누수, 발코니 확장, 실제 구조 차이를 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교 거래의 최신 시점이 2022.05이므로 개봉동 동일 면적 다세대의 현재 매물·최근 실거래·전세가를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 1.17억”보다 중요한 조건

이 물건은 확약을 빼면 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 최저가 116,736,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 배당 후 부족분 200,698,304원이 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다.

하지만 매각물건명세서에 기재된 대로 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 결론은 달라집니다. 인수는 실질 0원*, 실질취득은 116,736,000원이며 비교 실거래 평균의 47.5%입니다. 가격 간격은 크지만, 그 간격의 대가는 조건부 권리구조와 위반건축물·제시외 건물 확인입니다.

확약 이행은 합격 조건, 위반건축물 확인은 가격 조건. 두 조건을 모두 원문과 현장에서 해소할 수 있을 때만 현재 최저가의 할인폭이 실제 매력으로 바뀝니다.

* “인수 실질 0원”은 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 박준호와 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 대해 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건 미적용 시 현재 회차 룰상 미배당액은 200,698,304원입니다.