광주지방법원 2025타경51757. 순천시 조례동 1602-5의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 331.2㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다. 감정가 1,232,600,400원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 441,764,000원, 감정가의 35.84%입니다.
권리의 출발점은 2021년 10월 25일 설정된 순천만새마을금고의 채권최고액 715,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 등기된 가압류, 근저당권, 압류와 가처분은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 채권최고액 715,000,000원 근질권 설정도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51757 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1602-5 · 전라남도 순천시 장선배기2길 9-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주상용건물 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 1층 점포 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 331.2㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 강미란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,232,600,400원 / 441,764,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 640,033,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2021.10.25. 순천만새마을금고 근저당권 715,000,000원입니다. 2015년 광주은행 근저당권 2건과 2018년 전남낙농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 전남낙농업협동조합·신용보증기금·전남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·한국캐피탈의 가압류, 박상선 및 전남낙농업협동조합의 후순위 근저당권, 압류와 가처분 등이 이어졌으나 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태주 | 137.66㎡ | 25,000,000원 | 1,320,000원 | 2025.05.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상선 | 33.0580㎡ | 50,000,000원 | - | 2025.01.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.10.25.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 즉 실제 임차인은 2명이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,817,640원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 순천만새마을금고 | 715,000,000원 | 434,946,360원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 97,616,921원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 박상선 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 전남낙농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 8,411,366원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,260,449원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,956,765원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 31,768,208원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,085,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,340,099,049원 중 예상배당은 434,946,360원, 미배당은 905,152,689원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천금당고등학교 북동측 인근이며 주변은 점포·근린생활시설이 소재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주상용건물로 이용 중이며 1층은 점포, 2층은 주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 위생·급배수·도시가스·일부 난방 및 시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 대 331.2㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,119,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 441,764,000원 | 434,946,360원 | 905,152,689원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 353,411,200원 | 347,663,443원 | 992,435,606원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 282,728,960원 | 277,970,755원 | 1,062,128,294원 | 0원 |
낙찰가가 441,764,000원에서 353,411,200원, 282,728,960원으로 낮아져도 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 905,152,689원 → 992,435,606원 → 1,062,128,294원으로 커집니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 매수인에게 별도의 임차보증금 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만 보고 저가라고 단정하지 말고, 조례동 상권의 실제 매매가격·임대료·공실 상태를 확인해야 합니다.
- 박상선 관계 확인. 임차인이면서 후순위 근저당권자와 동일인입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 박태주 점유 확인. 137.66㎡를 점유하고 보증금 25,000,000원·월세 1,320,000원으로 조사돼 있으므로 실제 점포 사용 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 압류 관련 세목·법정기일을 확인해 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 점검해야 합니다.
- 기준권리 이전관계. 순천만새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내용을 원본 등기와 배당요구 관계로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물까지 매각 포함이므로 현장에서 제시외 부분의 위치·용도·현황을 확인해야 합니다.
- 주상용 상태. 1층 점포·2층 주택으로 이용 중이므로 각 층의 실제 점유자와 인도 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2021.10.25. 순천만새마을금고 근저당권 이후 후순위 권리가 이어지고, 실제 임차인 2명도 모두 그보다 늦게 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 더 내려가는 시나리오에서도 인수액은 변하지 않습니다.
그러나 감정가 1,232,600,400원에서 441,764,000원까지 내려와 있다는 사실만으로 투자성이 확정되는 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 물건은 1층 점포·2층 주택의 주상용 건물입니다. 여기에 박상선 임차인의 관계인 가능성, 세금·공과금 압류 경고, 기준 근저당의 이전·근질권 관계도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격·점유·배당관계 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건”입니다.
