의정부지방법원 2026타경70362. 경기도 양주시 남면 매곡리 311-2에 있는 단독주택 및 토지 경매입니다. 건물은 목조구조 스레트지붕 단층주택으로, 감정평가서상 사용승인일이 1924년 4월 10일입니다. 광남새마을금고가 청구액 151,529,120원으로 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 371,541,000원입니다.

등기부의 근저당권만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024년 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025년 아이엠뱅크 근저당은 후순위입니다. 하지만 2017년 전입한 임차인이 말소기준보다 먼저 존재한다는 사실 때문에 근저당이 소멸한다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

2014년에 설정된 가처분은 건물철거 및 토지인도 등 청구권을 피보전권리로 하고 있었지만, 2024.10.07 해제를 원인으로 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 존속하는 가처분으로 취급해서는 안 됩니다. 다만 과거 철거·토지인도 분쟁의 경위와 관련된 실체적 권리관계까지 해결되었는지는 별도 확인 대상입니다.

말소기준은 2024.10.10 광남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며 매각으로 소멸할 예정입니다. 이어서 설정된 주식회사아이엠뱅크의 144,000,000원 근저당권도 후순위 소멸 예정입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실질취득비용이 결정되지 않았다

확인된 실제 임차인은 기영실 1명입니다. 보증금 규모가 파악되지 않았으므로 매각대금에서 전액 회수할 수 있는지, 미배당 보증금이 남는지, 매수인에게 승계되는 금액이 얼마인지를 판단하기 어렵습니다.

배당요구가 있었는지, 확정일자가 언제인지, 임차인이 실제로 어떤 권리로 거주하는지, 매각대금에서 얼마를 배당받을 수 있는지를 확인해야 합니다. 현재 배당표에 임차인 지급액이 계산되지 않았다는 사실을 임차인 보증금이 없거나 매수인 인수액이 0원이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 371,541,000원, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 371,541,000원입니다. 그러나 이 지역 단독주택 및 토지의 비교 실거래가격이 확인되지 않았고, 선순위 임차인의 보증금도 밝혀지지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시세 대비 낮은지, 높은지, 또는 적정한지 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 가정값이며 실제 매각가격이나 인수 보증금을 확정하는 자료가 아닙니다. 취득세·수리비 등 별도 비용도 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 371,541,000원 가정)

아래는 집행비용과 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 선순위 임차인의 권리 및 배당, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 해석할 수 없습니다.

근저당 배당액은 채권최고액을 적용한 모형값입니다. 신청채권자의 청구액은 151,529,120원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 확정 채권액이 180,000,000원이라고 확인된 것은 아닙니다. 임차인 보증금·배당순위·당해세·최우선변제·다른 채권의 실제 잔액에 따라 배당 및 소유자 잔여액은 달라집니다. 이 표의 인수액 0원 가정은 선순위 임차인을 반영하지 않은 값으로, 매수인 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매곡보건진료소 북동측 인근 농촌지역입니다. 주변에 농가주택, 소규모 공장과 창고, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 노후도. 1924.04.10 사용승인된 목조구조 스레트지붕 1층 주택입니다. 외벽은 몰탈, 내벽은 벽지 마감이고 목재 및 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 건물 노후도와 보수·철거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태와 보수 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 토지. 토지 정보상 면적 1,151.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 접면으로 표시되어 있습니다. 매각 대상 필지별 면적은 원본으로 확인해야 합니다.
• 도로 현황. 목록 2는 공부상 지목이 대지이나 현황은 도로입니다. 도로 사용관계 및 해당 토지의 독립적인 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 시설. 매각에 포함된 제시외 건물 ㉠~㉥이 있으며, 기호 1 토지에는 소유자 미상의 철거가 용이한 비닐하우스 2동이 소재합니다. 제시외 시설의 소유권과 실제 인도 범위를 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역·제한보호구역·군사격장 소음대책구역 제3종구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 원하는 이용·개발 가능 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 정보상 183,400원/㎡입니다. 공시지가만으로 건물과 토지를 포함한 전체 매매시세를 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 농촌지역의 노후 단독주택과 토지로, 아파트처럼 동일 조건의 거래가격을 일률적으로 적용하기 어렵습니다. 실거래 비교와 현장 수요 확인 전에는 환금성을 확정 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 기영실의 임대차계약서와 보증금, 현재 점유 및 대항요건 유지 여부를 확인하세요. 인수 가능 보증금이 이번 사건의 핵심입니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 미배당 보증금 및 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 임차인 인수액과 별도 취득·정비비용을 반영한 뒤 비교시세와 대조해야 합니다. 유찰 후 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 공동담보 확인. 광남새마을금고 근저당은 매곡리 311-2와 311-11 토지를 공동담보로 표시하고 있습니다. 각 필지의 등기사항과 매각 포함 여부, 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 목록 2 도로 문제. 공부상 대지이나 실제 도로인 토지의 사용 현황과 권리관계, 활용 가능성을 확인하세요.
• 과거 가처분 원인 확인. 건물철거 및 토지인도 청구권 관련 가처분은 말소되었지만, 분쟁의 경위와 관련 권리관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 노후 건물 확인. 목조구조 및 스레트지붕의 상태, 누수·구조 안전성, 보수 및 철거 비용을 확인하세요.
• 제시외 시설 확인. 매각에 포함되는 ㉠~㉥의 위치와 면적, 소유자 미상의 비닐하우스 2동의 처리 및 인도 문제를 구분하세요.
• 토지이용 제한 확인. 군사시설 보호·소음·역사문화환경·성장관리계획 등 실제 적용되는 규제와 인허가 조건을 확인하세요.
• 시세 원본 확보. 인근 토지와 단독주택의 최근 실거래, 건물 상태, 도로 사용관계, 규제 조건이 유사한 사례를 확인해야 적정 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
• 매각서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기사항증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수 없음”

이 사건의 근저당 구조는 분명합니다. 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 아이엠뱅크 근저당은 소멸 예정입니다. 과거 가처분 역시 말소되어 있습니다. 그러나 2017년 전입한 선순위 임차인의 보증금이 미상이라는 점에서 매수인 인수위험을 배제할 수 없습니다.

감정가와 최저가가 모두 371,541,000원이지만, 이 금액이 실제 취득비용의 전부인지는 확인되지 않았습니다. 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득비용이 증가하고, 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 총비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

또한 1924년 사용승인된 목조주택, 현황 도로인 일부 토지, 소유자 미상의 비닐하우스, 과거 건물철거·토지인도 관련 가처분 이력과 각종 토지이용 제한까지 함께 검토해야 합니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 신건 가격이 저렴하다는 근거는 없습니다.

결론적으로 이 사건은 선순위 임차인의 보증금·배당관계 확인과 토지·건물 현장조사가 선행되어야 합니다. 인수액을 확정하고, 노후 건물 및 도로 현황을 반영한 실질취득비용을 유사 물건의 거래가격과 비교한 뒤 입찰 여부와 가격을 검토하는 것이 적절합니다.