의정부지방법원 2026타경70523. 철원군 동송읍 이평리 학산빌라 디동 2층 201호입니다. 감정평가상 실제 이용은 연립주택이고, 사건의 용도 표기는 근린주택입니다. 현재 등기 소유자는 주식회사플레이미이며, 2025.09.05. 매매를 원인으로 2025.09.12. 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020.11.12. 설정된 강옥자 근저당권 12,000,000원입니다.
등기부에는 과거 가압류·압류·경매·주택임차권 등 여러 권리가 나타나지만, 상당수는 이미 말소됐습니다. 특히 2002.04.23. 이동규 명의 주택임차권은 보증금 17,000,000원으로 등기됐으나 2012.05.01. 말소되어 현재의 인수 임차권으로 볼 수 없습니다. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70523 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 843-130 학산빌라 디동 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제디동 제2층 제201호 · 사용승인 2000.06.26. |
| 소유자 | 주식회사플레이미 · 2025.09.05. 매매 · 거래가액 20,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 27,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 8,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 강옥자 근저당
현재 경매의 말소기준권리는 2020.11.12. 을구 7번 강옥자 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고 채무자는 박기원입니다. 2026.03.18. 강옥자가 신청한 임의경매개시결정은 이 권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 신건 27,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 27,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 이 물건의 최근 소유권 이전은 2025.09.05. 매매이며 거래가액은 20,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 흐름은 확인되지 않으므로, 이 거래가액 하나만으로 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 21,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,280,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 강옥자 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,114,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 12,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 14,114,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 확인사항
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제201호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 주위환경. 동송읍행정복지센터 남동측에 위치하며, 중소규모 연립주택·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 도로. 단지 북측으로 세로(가)의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 대지권 목적 토지 3필지 중 이평리 861-148, 843-130은 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 공시지가. 143,400원/㎡이며 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 과거 임차권 혼동 금지. 이동규 주택임차권 17,000,000원은 2012.05.01. 이미 말소된 권리입니다.
- 말소기준 확인. 현재 기준권리는 2020.11.12. 강옥자 근저당권 12,000,000원입니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 27,000,000원의 경쟁력은 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 공부 대조. 일부 대지권 목적 토지의 공부상 지목 전과 현황 대의 차이를 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 사건의 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 2020.11.12. 강옥자 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 근저당권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 과거 주택임차권도 이미 말소돼 현재 인수액에 포함되지 않습니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 27,000,000원이지만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 추세가 없어 신건 가격의 시장 경쟁력을 확정할 근거가 부족합니다. 또한 임대관계 미상과 일부 토지의 공부상 지목·현황 차이는 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
