의정부지방법원 2026타경70540. 소유자 김정수 명의의 제204호로, 사건상 물건종류는 아파트이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(방3·화장실2·현관 등)입니다. 핵심은 가격표가 아니라 임차권입니다. 김지우는 2022.04.29 전입·점유를 시작했고 2022.03.29 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.17 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저매각가 238,000,000원에서 집행비용 4,132,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 233,868,000원이고, 보증금 부족분 36,132,000원이 남습니다. 따라서 238,000,000원 + 36,132,000원 = 274,132,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 이 사건에서 “최저가 238,000,000원”만 시세와 비교하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 9-49 대가트리움 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔(방3·화장실2·현관 등) 이용 |
| 건물 | 2020.08.25 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 19층 · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김정수 · 2020.10.16 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지우 / 292,043,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가격을 지배한다
등기부상 초기 구로신용협동조합 근저당권 2건은 2020.10.16 말소됐고, 농협은행주식회사 근저당권 207,600,000원도 2022.04.29 해지로 말소됐습니다. 이후 김지우의 임차권이 2024.06.17 등기됐으며, 권리분석상 기준이 되는 의정부시 압류일 2025.11.28보다 임차인의 전입·점유일 2022.04.29가 앞섭니다. 이 압류는 2026.07.07 해제로 말소됐지만, 제공된 권리판정에서는 김지우 임차권을 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 보고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지우 | 제204호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.29 | 270,000,000원 | 배당요구 | 대항력 有 우선변제 有 승계 36,132,000원 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 임차보증금이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 승계하는 미배당 보증금이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 270,000,000원 부근에 묶입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 36,132,000원 | 274,132,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 83,065,600원 | 273,465,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 120,612,480원 | 272,932,480원 |
③ 시세 비교 — 238,000,000원이 아니라 274,132,000원과 비교
실거래 자료의 최근 12개월 평균은 276,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 288,000,000원입니다. 현재 실질취득 274,132,000원은 최근 12개월 평균의 약 99.2%, 최신 거래의 약 95.2%입니다. 따라서 최저가 238,000,000원만 보고 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.77㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 72.77㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 72.77㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 72.96㎡ | 17 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 276,250,000원 |
전체 11건 평균은 272,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 276,250,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 2.5% 높은 흐름입니다. 다만 분석대상 면적 92.7417㎡와 실거래 표본 면적 68.68㎡~72.96㎡가 일치하지 않으므로, 이 실거래 수치는 정확한 동일면적 시세라기보다 참고 가격대로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 김지우 보증금 | 270,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김지우 | 292,043,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 외 매수인 인수 | - | 36,132,000원 |
현재 회차에서는 매각대금 238,000,000원 중 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 남은 보증금 36,132,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 274,132,000원이며, 집행비용 때문에 보증금 270,000,000원보다 약간 높게 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 의정부중앙역 북동측 인근이며, 주변에 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부중앙역과 노상 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 물건종류는 아파트이나 감정평가상 제204호는 오피스텔(방3·화장실2·현관 등)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등에 속하며, 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 대가트라움은 64세대, 2020.08.25 사용승인으로 집계되며 실거래 자료는 11건입니다. 최근 12개월 거래는 4건입니다.
- 시세 표본 주의. 분석대상 면적 92.7417㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 환금가치 판단에는 보수적인 보정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준은 238,000,000원이 아니라 274,132,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 190,400,000원으로 내려가도 인수액이 83,065,600원으로 늘어 실질취득은 273,465,600원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김지우의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김지우와 경매신청채권자 김지우가 동일하게 표시되므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 실제 이용·취득 후 활용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 최근 거래 면적이 분석대상 면적과 일치하지 않으므로 276,250,000원을 그대로 동일면적 시세로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “238,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 승부처는 신건 최저가 238,000,000원이 아닙니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 예상 인수액이 36,132,000원이므로, 실질취득액은 274,132,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 276,250,000원의 약 99.2%로 가격 여유가 크지 않습니다. 더 중요한 점은 유찰 후에도 실질취득이 273,465,600원, 272,932,480원 수준으로만 내려간다는 것입니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형이기 때문입니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가가 아니라 임차보증금 승계와 실제 비교 가능한 시세를 함께 놓고 판단해야 합니다.
