의정부지방법원 2026타경70718. 의정부 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층 1023호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 소유자는 이정석입니다. 권리 구조의 기준점은 2022.09.15 설정된 주식회사국민은행 근저당권 363,600,000원입니다. 이후 2026.04.07 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 명의로 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 주식회사 더드림안전(대표자 조용진) 1명으로 조사됐습니다. 목적물 전부를 사용하고, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 전입일은 2023.11.09입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 전입이 뒤이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액이 0원인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층 1023호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문화로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상10층 · 제씨동 제10층 제1023호 |
| 소유자 | 이정석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 338,861,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인이라 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.15 국민은행 근저당권입니다. 임차인의 전입일 2023.11.09는 그보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2026.04.07 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리와 임차보증금 중 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더드림안전(대표자 조용진) | 목적물 전부 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2023.11.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 실거래 비교 대신 회차별 미배당 확인
현재 회차는 감정가의 100%인 303,000,000원입니다. 이 가격을 기준으로 집행비용 5,042,000원을 제외하면 국민은행 근저당에 297,958,000원이 배당되는 구조이고, 채권최고액 363,600,000원 대비 65,642,000원이 미배당으로 남습니다.
1회 유찰 시 매각가 242,400,000원에서는 미배당이 125,393,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 193,920,000원에서는 173,194,880원으로 늘어납니다. 이 금액은 매수인 인수금이 아니라 채권자 측에서 회수하지 못하는 금액이므로, 유찰 횟수가 늘더라도 매수인의 실질취득액에 추가되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 363,600,000원 | 297,958,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당에 297,958,000원이 배당되고 65,642,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 고산동 소재 훈민중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비와 소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,887.9㎡, 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 임차인은 대항력이 없지만 목적물 전부를 사용하고 있으므로 실제 인도 일정과 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 보증금 승계와 명도 구분. 보증금 5,000,000원의 매수인 승계는 없지만, 점유 해소 절차는 별도의 문제입니다.
- 근저당 미배당 오해 금지. 현재 회차의 65,642,000원 미배당은 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다. 유찰 시 미배당이 늘어나도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 공부상 사건 분류는 기타이고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로, 해당 용도의 실제 사용·환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2023.11.09로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 매각가 303,000,000원에서는 국민은행 근저당에 297,958,000원이 배당되고 65,642,000원이 미배당으로 남지만, 이것 역시 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.
남는 판단은 가격과 환금성입니다. 대상은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물이고 현재 회차는 신건 303,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
