의정부지방법원 2026타경70778. 경기도 의정부시 호원동 소재 호원우성아파트(1차) 103동 3층 307호의 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 334,000,000원인 신건으로, 주식회사주주콘크리트가 강제경매를 신청했습니다. 사건상 신청채권자의 청구액은 19,627,439원이며, 등기부상 이 채권자의 가압류 청구금액은 35,403,200원으로 기재되어 있습니다. 두 금액은 서로 다른 항목이므로 구분해야 합니다.

권리의 출발점은 2020년 우리은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류와 주주콘크리트 가압류 등이 설정됐으며, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세의 실제 배당순위와 임차관계는 등기순서만으로 확정할 수 없습니다. 가격은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 3층이라는 개별 조건을 반영한 비교가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 기준은 2020.06.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 그보다 오래된 삼성생명보험 근저당권은 1999년에, 의정부농업협동조합 근저당권은 2020년에 각각 등기상 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

말소기준권리 이후의 국세 압류, 주주콘크리트 가압류 및 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 국세의 법정기일 및 실제 체납액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 예상배당표를 확정 배당으로 해석해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 대비 94.6%, 개별 거래 편차 주의

호원우성아파트(우성1)의 동일 면적 84.97㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 344,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 6건의 평균인 353,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 5.0% 상승한 것으로 집계됩니다.

최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 353,000,000원의 94.6%입니다. 전체 평균 대비 비율은 96.9%이지만, 최근 평균을 우선하면 가격 차이가 조금 더 크게 나타납니다. 최신 거래인 2026년 8월 9층의 425,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

그러나 최신 거래는 9층이고 경매 대상은 3층입니다. 실제로 같은 면적의 2025년 10월 4층 거래는 333,000,000원, 2026년 1월 2층 거래는 315,000,000원입니다. 최근 평균이나 고층 거래만을 기준으로 큰 할인폭을 기대하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)

위 금액은 제시된 추정 배당액을 적용한 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,476,000원은 추정치이며, 국세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 배당 부족액

회차별 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시에도 채권 미배당액이 0원으로 표시됩니다. 2회 유찰 시에는 23,435,840원의 채권 미배당이 발생하지만, 이 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권·가압류의 미배당 채권과 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 회룡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 아파트단지 서측 약 25m, 남측 약 20m 도로에 접하고, 단지 내부에는 약 8m 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 노후도. 사용승인일은 1993.09.24입니다. 건물의 경과연수를 고려해 배관·누수·외벽·승강기 및 세대 내부 수리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 일부 필지는 회룡초 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 381세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래는 존재하지만 가격 편차가 크므로 실제 매도 가능가격은 층·향·수리 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자부터 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 거주자가 소유자·임차인·기타 점유자 중 누구인지 현황조사서와 현장 확인으로 파악해야 합니다.
• 임차보증금 인수 검증. 임차인이 존재한다면 전입세대열람, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 대항력과 보증금 승계 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
• 국세 압류 검토. 2025.01.15 국세 압류가 확인됩니다. 체납세액과 법정기일, 배당순위를 확인해 예상배당표와 실제 잔여금의 차이를 검토해야 합니다.
• 채권 중복 확인. 주주콘크리트의 가압류 청구금액 35,403,200원과 경매 신청 청구액 19,627,439원의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균 353,000,000원 외에도 2층 315,000,000원, 4층 333,000,000원, 5층 370,000,000원 거래를 함께 비교해 3층의 적정가격을 판단해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일이 1993.09.24인 만큼 수리비, 누수 및 주요 설비 상태를 확인하고 예상 취득비용에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 점유자의 명도·이사 협의 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.30 매각 진행 여부와 최종 최저매각가격, 매각물건명세서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격은 최근 평균 아래. 남은 변수는 점유와 개별 시세”

의정부 호원우성아파트 307호는 2020년 우리은행 근저당권을 기준으로 등기상 인수 권리가 정리되는 구조입니다. 신건 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 353,000,000원의 94.6%로, 최근 평균 대비 가격 차이가 존재합니다. 거래 추세도 +5.0%로 나타납니다.

그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 실제 점유자도 확정되지 않았습니다. 임차인이 확인되는 경우 대항력·우선변제권·보증금 인수 여부를 다시 판단해야 합니다. 또한 3층이라는 개별 조건과 저층 실거래를 비교하면, 최근 평균 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 확정되는 것은 아닙니다.

종합하면 등기권리는 단순하고 최근 평균 대비 가격은 낮지만, 점유·임대관계와 저층 시세를 확인한 뒤 실질취득비용을 판단해야 하는 물건입니다. 국세 배당순위와 신청채권자 채권액의 정합성도 입찰 전 함께 점검해야 합니다.