의정부지방법원 2026타경70805. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 6층 604호입니다. 사건상 용도 표기는 기타이며 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이상현이고, 2022.10.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액 276,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 이상미 근저당과 주식회사 칸·주식회사 한국투자저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계의 핵심 변수는 후순위 담보권이 아니라 점유자 확인입니다. (주)디스플레이알씨에이치는 목적물 전부를 점유하고 보증금 5,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐으며, 2023.01.10 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 에이치는 매각물건명세서에 주거 이용으로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70805 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 105 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 · 10층 중 6층 604호 · 사용승인일 2022.08.18 |
| 소유자 | 이상현 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 244,634,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.09.05 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.14 이상현 앞으로 소유권이전과 동시에 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.03.07 이상미 근저당, 2024.07.17 주식회사 칸 가압류, 2024.09.13 주식회사 한국투자저축은행 가압류 및 2026.04.14 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 한 곳은 명확, 한 곳은 미상
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)디스플레이알씨에이치(대표자 남기진) | 목적물 전부 | 5,000,000원 | 700,000원 | 2023.01.10 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 에이치 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,720,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 276,000,000원 | 275,280,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이상미 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 칸 | 96,242,862원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 532,242,862원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당액은 275,280,000원, 미배당액은 256,962,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 280,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 포함되어 있지 않으므로, 현재 가격이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율만으로 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 토지도 공장(지식산업센터)용 건부지로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 에이치의 전입신고일 확인. 전입시점이 말소기준 2022.10.14보다 빠른지 늦은지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 에이치의 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수위험을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
- (주)디스플레이알씨에이치 점유 확인. 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 280,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 및 인수관계는 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 말소기준보다 ‘미상 임차관계’가 먼저다
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.10.14 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. (주)디스플레이알씨에이치도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 그러나 에이치의 전입일과 보증금이 미상인 상태에서 매수인 인수위험을 완전히 0원으로 확정하는 것은 이릅니다. 또한 신건 최저가 280,000,000원을 비교할 실거래 시세가 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 등기 소멸관계는 명확하지만, 미상 점유자의 권리와 실제 시장가격 확인이 먼저 필요한 물건입니다.
