의정부지방법원 2026타경70886. 연천군 청산면 백의리 ‘백의리아느칸빌’ 104동 2층 204호, 전용 약 59.35㎡ 아파트입니다. 등기상 핵심은 2010년 12월 9일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 84,500,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 포천세무서장 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당, 다수 가압류·강제경매와 2012년 임차권은 이미 등기부에서 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다.
현재 확인된 점유자 장원준의 전입일은 2025.07.11입니다. 말소기준 2010.12.09보다 훨씬 늦으므로 이 자료 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 전입이 아니어서 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조로 보이지 않으며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3544㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박수연 (2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 55,972,737원 |
| 말소기준권리 | 2010.12.09 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현 소유자 박수연의 소유권 이전은 2022.04.05이고, 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2010.12.09 설정입니다. 이후의 국세 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012.10.11 설정된 삼우기공주식회사 임차권은 2013.10.02 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원준 | 2025.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
백의리아느칸빌은 146세대, 2006.02.06 준공 단지입니다. 비교 가능한 전용 59.35㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 74,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 73,857,142원, 최신 2026년 8월 거래는 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 73,857,142원 |
신건 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 최신 거래 77,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 최근 구간과 그 이전 구간을 비교한 가격 추세는 -0.5%로 소폭 하락입니다. 따라서 전체 평균 74,000,000원만 놓고 가격 매력을 높게 평가할 근거가 없고, 오히려 현재 최저가는 최근 시세 이상으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,822,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 84,500,000원 | 77,178,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,822,000원을 제외한 77,178,000원이 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 7,322,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준의 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 79,000,000원 | 7,322,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 63,200,000원 | 22,837,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 50,560,000원 | 35,250,080원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 63,200,000원, 2회 유찰 시 50,560,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백의초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·소규모 점포·농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·승강기·난방·전기·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 상대보호구역, 제한보호구역, 군용비행장·군사격장 소음 제3종 구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 146세대 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 매각률 10.0%입니다. 최근 실거래가 이어지고는 있으나 경매 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7.0% 높고 최신 거래보다도 2,000,000원 높습니다. 신건 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 점유자 자료 확인. 장원준의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 현재 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 협의·인도명령 필요 여부를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 규제 확인. 제한보호구역·군용비행장 및 군사격장 소음 관련 구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 이용·재산가치 영향 여부를 원문으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 까다로운 신건
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2010년 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 점유자 장원준도 2025년에 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액 79,000,000원은 최근 12개월 평균 73,857,142원보다 높고, 최신 거래 77,000,000원도 넘어섭니다. 최근 추세도 -0.5%이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.6회·매각률 10.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 신건 가격에서 할인 메리트도 확인되지 않는 물건”으로 정리하는 것이 제공된 수치와 가장 일치합니다.
