의정부지방법원 2026타경70956. 경기도 포천시 신북면 신평리 237-10에 소재한 주택 및 토지의 경매입니다. 물건종류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 466.0㎡이며, 공유자 김혜자와 이종민이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다.

등기상 말소기준은 2016년 9월 8일 설정된 포천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 가압류, 지방세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입자의 임차보증금 문제는 근저당권이 말소된다는 사실만으로 해결되지 않습니다. 이 사건은 등기상 말소 대상과 실제 매수인 부담을 분리해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 문제

말소기준인 포천신용협동조합 근저당권의 설정일은 2016.09.08입니다. 이보다 앞선 기존 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 후순위 가압류와 압류 및 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 이차식의 전입일은 2011.01.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 선후관계상 대항력 가능성을 반드시 검토해야 하며, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입 확인 대상 3명

현황조사와 매각물건명세서에서 이차식이 확인되며, 현황조사에는 무하맏고스와 아메드 이브티카르(AHMED IFTIKHAR)도 기재되어 있습니다. 확인 대상은 총 3명이지만, 각자의 실제 임대차계약·보증금·점유 범위가 확인되지 않아 3명 모두를 보증금이 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

임차관계 검증의 우선순위는 이차식의 실제 점유와 임대차계약 확인, 보증금 및 배당요구 확인, 다른 전입자들의 계약·동거·점유관계 확인입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 기재를 대조하고, 현장 방문으로 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트를 판단할 기준이 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 225,058,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 최저가로 설정되어 있습니다.

하지만 이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 실제 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 일반적인 아파트와 달리 토지·건물·제시외 건물 및 수목이 함께 매각되는 구조이므로, 단순히 인근 주택의 가격만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,058,000원 가정)

아래 표는 집행비용, 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 작성된 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 전입자의 보증금, 조세채권의 실제 우선순위와 금액, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표나 매수인의 인수액 확정 자료로 사용할 수 없습니다.

근저당 배당액 32,500,000원은 채권최고액 기준으로 계산한 값이며, 신청채권자의 청구액 25,000,000원과 구분해야 합니다. 실제 피담보채권액 및 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 위 소유자 잔여액은 세금·임차인 배당 등이 빠진 잠정치로 실제 교부액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 신북면 신평리 소재 경복대학교 포천캠퍼스 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택과 중소 공장 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 조적조 슬라브 및 아스팔트슁글지붕 단층 주택입니다. 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·전기설비와 심야 전기보일러가 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 토지면적 466.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 공시지가는 129,900원/㎡입니다. 공시지가는 개별 물건의 실거래가격이나 감정가와 동일하지 않습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있어, 적용 대상과 실제 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 매각이므로 건축물대장 및 현장과 실제 구조를 대조해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 ㉠~㉢ 건물 및 수목이 포함됩니다. 소형 수목과 조경석 등은 토지에 포함해 평가했고, 소나무 1주와 대추나무 1주는 제시외 수목으로 별도 감정평가됐습니다.
• 환금성. 공동주택보다는 단독주택 이용 상태와 토지의 개별 특성이 가격에 중요하게 작용할 수 있습니다. 실제 실거래 표본과 매수 수요가 확인되지 않았으므로 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 이차식 확인. 2011.01.26 전입이 실제 임차 및 주택 인도와 연결되는지, 임대차계약과 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 이차식의 보증금액과 우선변제권 및 배당요구 여부를 확인하고, 실제 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 후순위 전입자 점유 확인. 무하맏고스 및 아메드 이브티카르의 임대차계약, 소유자·기존 임차인과의 관계, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 공매 진행 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고에 따른 절차가 진행 중인지, 법원경매와 매각 대상이 어떻게 중첩되는지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 현재 유효한 국세 및 포천시 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당 재검산. 신청채권자 청구액 25,000,000원과 근저당 채권최고액 32,500,000원을 구분하고, 실제 채권계산서를 확인해야 합니다. 회차별 배당 시뮬레이션의 합계 불일치도 재검산해야 합니다.
• 건축물·제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠~㉢과 수목의 위치, 소유관계 및 실제 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 토지와 건물의 실제 거래사례 및 개별 상태를 조사하고, 선순위 보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 선순위 보증금이 중요하다”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들도 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다.

2011년 전입자 이차식의 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 불확실성입니다. 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 발생하면 매수인이 이를 인수할 수 있으며, 그 금액에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.

다른 전입자들의 계약·점유관계, 국세·지방세 압류와 공매공고도 함께 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상의 인수 0원은 임차관계가 반영되지 않은 수치이므로 안전성 판단의 근거가 될 수 없습니다.

현재 최저매각가는 225,058,000원이지만 실제 시세와 최종 취득비용은 모두 확정되지 않았습니다. 선순위 임차관계 확인 → 실제 인수액 산정 → 공매·세금 확인 → 실질취득비용과 시세 비교의 순서로 검증해야 합니다. 현재는 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰 매력을 인정할 수 없는 고위험·추가 확인 필요 물건입니다.