의정부지방법원 2026타경70957. 경기도 의정부시 신곡동 609-39의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이 없고, 2026.01.09. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 주식회사 더빌더스·주식회사 대웅건설·이민호의 가압류와 주식회사 누마루아이엔씨의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 유봉희·최선순·이연자·정성래의 전입일은 모두 2026.01.09.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원으로 표시되어 있더라도 이 미상 임차관계가 해소되기 전에는 실제 취득비용을 477,809,830원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 609-39 · 경기도 의정부시 경의로183번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 · 지하1층 |
| 토지 | 대 140.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 강유진 |
| 감정가 / 최저가 | 477,809,830원 / 477,809,830원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 누마루아이엔씨 / 4,296,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2026.01.09. 국의 압류입니다. 그 뒤 설정된 주식회사 더빌더스의 가압류, 주식회사 누마루아이엔씨의 강제경매개시결정, 주식회사 대웅건설과 이민호의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 새고양새마을금고 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 2023년 강제경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유봉희 | 2014.11.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선순 | 2014.11.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연자 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성래 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 상태에서는 실질 인수금액도 확정할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 실거래 기준이 없어 신건 가격 판단은 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 477,809,830원입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 477,809,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,178,098원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 더빌더스 | 7,547,128원 | 7,547,128원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 누마루아이엔씨 | 4,296,757원 | 4,296,757원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대웅건설 | 4,300,000원 | 4,300,000원 |
| 4. 가압류 · 이민호 | 7,138,000원 | 7,138,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 447,349,847원 |
기재된 채권만 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 채권액 23,281,885원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 말소기준인 국의 압류세액과 임차인 관련 최우선변제·보증금이 확정되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청룡초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남동측으로 3번 국도(신평화로)가 위치합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층건이며 지하1층을 포함해 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사용승인일은 1987.10.29.입니다.
- 토지. 대 140.0㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약허가구역은 2024.11.10.~2029.11.9.입니다.
- 감정 유의사항. 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 보증금 확인. 유봉희·최선순·이연자·정성래의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 선순위 전입 점유자가 배당으로 보증금을 회수하는지, 미배당 보증금이 매수인에게 남는지를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 대조해야 합니다.
- 국 압류세액 확인. 2026.01.09. 국 압류가 말소기준인 만큼 실제 압류세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 ㄱ 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황과 실제 이용상태를 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지거래계약허가구역 확인. 본건 토지가 허가구역에 포함된 만큼 적용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없어 477,809,830원이 시세 대비 유리한 가격인지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 전입 4명”을 먼저 본다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2026.01.09. 국 압류 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 그보다 앞서 전입한 유봉희·최선순·이연자·정성래 4명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 반대로 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다.
현재 최저매각가 477,809,830원에 배당 시뮬레이션상 미배당 채권은 0원이지만, 그 계산만으로 실질취득액을 477,809,830원으로 고정해서는 안 됩니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 미배당액과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 기준도 없어 현재 신건 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금과 점유관계를 확정해야 하는 물건입니다.
