의정부지방법원 2026타경71043. 의정부동 558-7, 오성하이츠빌라(나동) 4층 401호로 감정평가상 다세대주택입니다. 전용 비교면적은 43.86㎡이고, 방3·거실 및 주방·욕실겸 화장실·발코니·현관 구조입니다. 현재 소유자 이송희는 2018.12.21. 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “인수 있음/없음”이 아닙니다. 말소기준은 2026.05.19. 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.10.24.로 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.15. 제출된 확약서로 신청채권자가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권 자체의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 문제는 그 확약의 적용대상이 아닌 실제 임차인 ‘토지주’의 전입일과 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 558-7 4층 401호 · 범골로158번길 18-10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교면적 43.86㎡ · 제4층건 내 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실 및 주방, 욕실겸 화장실, 발코니, 현관 |
| 소유자 | 이송희 (2018.12.21. 거래가액 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,165,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
1994년 의정부농업협동조합 근저당권은 2007.02.01. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2026.05.19. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.10.24. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 구조입니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인은 1명
한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류됩니다. 따라서 118,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 ‘토지주’ 1명으로 봅니다.
| 구분 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제401호 전부 보증금 118,000,000원 전입 2022.08.08 확정 2022.06.20 | 등기상 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 | 토지주 보증금의 대위·승계 중복 신고 확약 대상 · 실질 인수 0원 |
| 토지주 실제 임차인 | 주거 보증금 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확약 적용 여부 확인 필요 |
한국토지주택공사 보증금 118,000,000원과 실제 임차인 보증금을 별개의 보증금으로 더하지 않습니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 중복 신고로 분류되어 실제 임차인 수에도 포함하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.46억은 최근 거래의 122.7%
오성하이츠빌라(나동)는 10세대, 1994.03.31. 준공으로 확인됩니다. 대상 비교면적은 43.86㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 43.76㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.76㎡ | 1건 | 119,000,000원 |
현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 119,000,000원의 122.7%입니다. 확약에 따라 알려진 임차권 인수를 0원으로 보더라도 현재 회차의 실질취득은 146,000,000원이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없는 구조입니다. 전체 평균도 119,000,000원으로 최근 12개월 평균과 같아, 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 118,000,000원 | 118,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 130,165,314원 | 25,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 신청채권자 미배당액은 105,009,314원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사 보증금은 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차보증금 총액에 다시 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 생기는 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,000,000원 | 25,156,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,800,000원 | 0원 | 3,635,200원 | 해당 임차권 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,440,000원 | 0원 | 26,641,920원 | 해당 임차권 실질 0원 |
확약이 없다는 룰상 계산에서는 유찰 시 한국토지주택공사 임차권의 미배당분이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.07.15. 확약으로 해당 임차권은 실질 0원 처리합니다. 단, 이 효과를 실제 임차인 ‘토지주’의 미상 권리까지 자동으로 확장할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 의정부등기소 동측에 근접하며, 연립주택·다세대주택·공공시설·생활편의시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장, 수도권1호선 의정부역, 의정부경전철 의정부역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 노폭 약 6m 포장도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,715,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 제4층건이며, 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성 확인. 오성하이츠빌라(나동)는 10세대이고 최근 동일 면적권 실거래 표본이 1건이므로, 실제 응찰 전 층·내부상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.07.15. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상과 조건을 원본으로 대조하세요.
- 실제 임차인 ‘토지주’ 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 가장 중요한 잔존 권리 확인사항입니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 118,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복 신고로 분류돼 별도 실제 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 현재 가격 검증. 최저가·실질취득 146,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 119,000,000원의 122.7%입니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 서류와 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자의 현황과 인도 일정은 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 미상 임차인은 남는다”
이 사건의 가장 큰 권리 이슈였던 118,000,000원 임차권은 2026.07.15. 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 이를 곧바로 ‘권리 완전 청정’으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차인 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 확약 밖의 권리 가능성이 남아 있기 때문입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 146,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 119,000,000원의 122.7%입니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 낮아서 생기는 가격 메리트가 아니라, 확약의 효력 범위와 미상 임차인 확인이 먼저이고 가격은 최근 시세 이상인 물건으로 정리하는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
