광주지방법원 2025타경51781. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 1118호, 전용 39.86㎡의 아파트입니다. 감정가 61,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 17,489,920원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 28.67%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 을구 5번 주택임차권에 있습니다. 임차인 김민희의 보증금은 69,750,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 경매 배당금으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 16,775,101원입니다. 보증금 부족분 52,974,899원은 낙찰자가 떠안게 됩니다. 매각대금 17,489,920원과 합산하면 실질취득 70,464,819원입니다. 이 금액은 감정가 61,000,000원보다도 높습니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득금액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제201동 제11층 제1118호 (도로명주소: 광장로 70) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 23층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김금숙 (2023.09.22 소유권이전 · 거래가 69,000,000원) |
| 감정가 | 61,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,489,920원 (5회 유찰 · 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,650,472원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.16 국민건강보험공단 압류 (갑구 14번) |
| 선순위 임차인 | 김민희 · 임차보증금 69,750,000원 |
| 예상 인수보증금 | 52,974,899원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2024.02.16 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김민희는 그보다 앞선 2022.02.25 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.02.10입니다. 이후 2024.03.05 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 실질취득의 기준
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민희 | 전유부분 건물의 전부 | 전입 2022.02.25 확정 2022.02.10 |
69,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민희는 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차권자입니다. 배당요구 관련 일자는 2024.03.05이고, 임차권등기 역시 같은 날 이루어졌습니다. 우선변제권을 행사할 수 있지만 경매대금이 보증금보다 작아 전액 배당이 불가능한 구조입니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 17,489,920원 | 52,974,899원 | 70,464,819원 |
| 6회 유찰 시 | 13,991,936원 | 56,409,919원 | 70,401,855원 |
| 7회 유찰 시 | 11,193,548원 | 59,157,936원 | 70,351,484원 |
실질취득 합계는 각 회차의 최저가와 추정 인수보증금을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 변동이 있지만 보증금 69,750,000원을 중심으로 움직입니다. 실제 배당액과 인수액은 낙찰가 및 배당절차에 따라 달라집니다.
표에서 보듯 최저가는 17,489,920원에서 11,193,548원으로 내려갈 수 있어도, 예상 실질취득은 70,464,819원에서 70,351,484원으로 소폭 감소할 뿐입니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 비싸다
광양 성호2차(201~205동)는 1,773세대 아파트 단지로, 2003.11.07 준공되었습니다. 이번 물건과 동일한 전용 39.86㎡의 최근 실거래 12건 평균은 48,183,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
동일 평형 실거래는 40,000,000원부터 59,700,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 48,183,333원이며, 최신 거래 47,000,000원은 이 평균보다 낮습니다. 다만 제공된 거래만으로 장기적인 하락 추세까지 단정할 수는 없습니다.
현재 최저가 17,489,920원만 비교하면 최근 평균의 36.3%이므로 큰 할인이 적용된 것처럼 보입니다. 하지만 실질취득 70,464,819원으로 비교하면 결과가 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,489,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 714,819원 |
| 1. 임차인 김민희 (우선변제) | 69,750,000원 | 16,775,101원 |
| 2. 한국주택금융공사 (신청채권자) | 76,650,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 17,489,920원에서 추정 집행비용 714,819원을 제외하면 임차인 배당액은 16,775,101원입니다. 김민희의 보증금 중 52,974,899원은 배당받지 못하며 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 76,650,472원은 전액 미배당으로 추정됩니다.
예상배당은 현재 최저매각가 낙찰을 전제로 한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 4.1%를 적용했고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 평슬래브지붕의 23층 건물 중 11층입니다. 승강기, 급배수, 위생, 소방 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 도시지역 및 가축사육제한구역에 포함되고 교육환경 보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 기준액은 698,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대 규모이며 2003.11.07 준공되었습니다. 동일 평형 실거래 표본은 12건입니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래는 40,000,000~59,700,000원으로 분포합니다. 단지 경매 평균 유찰 4.7회, 매각률 45%라는 점과 이번 물건의 높은 실질취득금액을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 최우선 확인. 매각물건명세서에 김민희의 대항력 있는 주택임차권등기와 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 실제 인수할 보증금 잔액을 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 최저가 17,489,920원이 아니라 추정 실질취득 70,464,819원을 최근 실거래 평균 48,183,333원 및 최신 거래 47,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 6회 유찰 시 실질취득 70,401,855원, 7회 유찰 시 70,351,484원으로 계산됩니다. 최저가가 크게 낮아져도 실질취득 감소폭은 제한적입니다.
- 임차권등기와 점유 상태 확인. 임차권등기가 되어 있는 물건으로, 인도 및 권리 정리 문제는 실제 점유 상태와 보증금 정산 여부를 확인한 후 판단해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 현황조사서에는 2025년 8월 기준 체납관리비 638,610원이 기재되어 있습니다. 최신 체납액과 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 배당요구와 임차권 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 실거래가 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,748만원에 사는 집이 아니다”
이 사건은 5회 유찰이라는 숫자만 보면 매력적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 69,750,000원이 가격 구조를 결정합니다. 현재 최저매각가 17,489,920원에 낙찰되면 보증금 부족분 52,974,899원을 추가로 인수해야 하는 것으로 계산되어 실질취득은 70,464,819원입니다.
최근 동일 평형 실거래 평균은 48,183,333원이고 최신 거래는 47,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세보다 약 46% 높은 데다 이미 5회 유찰되었으며, 추가 유찰도 실질취득을 의미 있게 낮추기 어렵습니다. 보증금 인수 부담, 시세 대비 높은 실질취득금액, 다회 유찰이 겹친 고위험 물건으로 판단합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 단순히 최저가가 감정가의 28.67%까지 떨어졌다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 배당 및 보증금 인수 조건에 실질적인 변화가 없는 한, 현재 구조는 최근 시장가격 대비 불리합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.
