21,862,400원
광주지방법원 2025타경51781. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 11층 1118호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 감정가 61,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 21,862,400원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아닙니다.
임차인 김민희는 2022.02.10. 확정일자를 받고 2022.02.25. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 잡힌 국민건강보험공단 압류는 2024.02.16.이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시합니다.
현재 최저가 21,862,400원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 793,523원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 21,068,877원이 배당되고, 보증금의 나머지 48,681,123원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실 자체가 매수인의 전체 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51781 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 11층1118호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.86㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 23층 중 11층 |
| 소유자 | 김금숙 · 2023.09.22. 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 21,862,400원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,650,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 체납관리비 | 638,610원 (2025년 8월 기준) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
이 사건에서 가장 중요한 순서는 임차인의 전입·점유 → 국민건강보험공단 압류 → 임차권등기 → 국세 압류 → 강제경매개시결정입니다. 을구 5번 주택임차권등기 자체는 2024.03.05. 접수되어 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 김민희의 대항력 판단에 필요한 전입·점유는 2022.02.25.로 더 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민희 | 전유부분 건물의 전부 | 69,750,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.10 | 대항력 있음 우선변제권 |
② 시세 비교 — 45.4% 최저가가 ‘싼 가격’이 아닌 이유
성호2차(201~205동) 전용 39.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 48,183,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원, 최근 12건 범위는 40,000,000원~59,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
최저매각가 21,862,400원만 놓으면 최근 12개월 평균의 45.4%입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 48,681,123원이고, 실질부담은 임차보증금 69,750,000원 수준으로 보아야 합니다.
그 기준은 최근 12개월 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원은 물론, 최근 12건 중 최고 거래가인 59,700,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건에는 “4회 유찰되어 시세보다 싸다”는 표현을 적용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,862,400원 | 48,681,123원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,489,920원 | 52,974,899원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,991,936원 | 56,409,919원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,862,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,523원 |
| 1. 임차인 김민희 보증금 | 69,750,000원 | 21,068,877원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 76,650,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 사용되고, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 미배당액 48,681,123원은 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 중진중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린상가·학교 등이 소재하는 주거지입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 11층. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 성호2차(201~205동)는 1,773세대이며 준공일은 2003.11.07.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 698,300원/㎡, 지목은 대이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 40,000,000원~59,700,000원 범위입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 21,862,400원이 최근 12개월 평균의 45.4%라는 수치만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 인수액 반영. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 48,681,123원을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 매각가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가하므로, 단순 유찰 자체가 실질취득가 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 확인. 김민희의 전입일 2022.02.25.은 말소기준권리 2024.02.16.보다 빠릅니다. 확정일자는 2022.02.10.이고 배당요구도 되어 있습니다.
- 관리비. 2025년 8월 기준 체납관리비 638,610원이 확인됩니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 설정된 사건이므로 실제 점유와 인도 상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 61,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 21,862,400원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 45.4%입니다. 일반적인 아파트라면 가격 메리트가 먼저 눈에 들어올 수 있습니다.
하지만 이 사건은 대항력 임차인 인수형입니다. 김민희의 보증금은 69,750,000원이고, 현재 회차 배당 후 48,681,123원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커지기 때문에 실질부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원, 최신 거래 47,000,000원, 최고 거래 59,700,000원과 비교해도 보증금 69,750,000원 수준의 실질취득 기준은 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 4회 유찰이라는 할인율보다 대항력 임차인의 인수금액을 먼저 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
