서울남부지방법원 2025타경10383. 강서구 화곡동 씨아트빌 603호는 2022년 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 보증금 265,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 임차인 유성수는 2022.10.14 확정일자를 받고 2022.10.27 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.31 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.08.29 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
현재 회차 최저매각가 121,651,000원을 전제로 하면 집행비용 2,503,114원을 제외한 119,147,886원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 145,852,114원은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 따라서 조건이 없다면 가격 비교 기준은 최저가 121,651,000원이 아니라, 최저가와 인수액을 더한 267,503,114원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총취득액은 보증금 265,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
다만 이 사건의 매각물건명세서 비고에는 임차인 유성수와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 확실히 작동한다면 유성수 건의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 이 조건은 유성수·주택도시보증공사 건에만 적용되므로, 현장이나 원본 서류에서 별도 점유자 또는 별도 임차관계가 확인되면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 · 도로명주소 가로공원로80가길 64 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 28.17㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 18세대 · 2022.09.02 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.11.03 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 121,651,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 명세서 조건이 반전
말소기준권리는 2024.08.29 남동세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.10.31 강서구 압류는 2025.07.24 이미 말소됐습니다. 반면 유성수의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 유성수 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.10.14 전입·점유 2022.10.27 확정일자 2022.10.14 배당요구 2024.05.31 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 연계 |
② 시세 비교 — 실질취득*은 낮지만 거래표본은 2023년
씨아트빌의 면적 매칭 거래표본은 12건이며 거래 시점은 2023.06~2023.09입니다. 대상면적은 28.17㎡, 비교 거래는 29.75~29.99㎡입니다. 평균 거래가는 346,500,000원, 최신 거래는 2023.09의 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.07 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.06 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 29.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 29.84㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 12건 | 346,500,000원 |
명세서 조건이 이행돼 실질 인수가 0원이 되면 실질취득 121,651,000원은 거래표본 평균 346,500,000원의 35.1%입니다. 반대로 조건이 이행되지 않으면 비교 기준은 최저가가 아니라 267,503,114원이어야 합니다. 어느 경우든 제공된 거래표본의 마지막 시점이 2023.09이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,503,114원 |
| 1. 임차인 유성수 보증금 | 265,000,000원 | 119,147,886원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 승계인·신청채권자 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유성수와 주택도시보증공사는 같은 임차보증금의 임차인·승계인 관계이므로 265,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 145,852,114원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 조건이 없으면 총취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 121,651,000원 | 145,852,114원 | 267,503,114원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 97,320,800원 | 169,830,974원 | 267,151,774원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 77,856,640원 | 188,944,780원 | 266,801,420원 |
명세서 조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에, 총취득액은 보증금 265,000,000원과 집행비용을 반영한 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다. 이 사건의 가격 반전은 오직 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행될 때 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 603호입니다.
- 입지. 월정초등학교 동측 인근의 다세대주택 밀집지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 2024.09.10~2029.09.09이며 지목 도로에 한정됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.09.02 사용승인된 18세대 다세대이지만 현재 물건은 4회 유찰됐고, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 단순 참고사항인지, 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 원문 문구를 대조해야 합니다.
- 조건 이행 절차 확인. 유성수와 주택도시보증공사의 포기 의사, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 확인해야 실질 인수 0원* 판단을 유지할 수 있습니다.
- 조건 적용 범위 구분. 해당 조건은 유성수·주택도시보증공사 건에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 독립적으로 대항력과 인수 여부를 분석해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 있어 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 지위 변동을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 거래가 2023.06~2023.09에 집중돼 있으므로, 입찰 시점의 동일 건물·인근 다세대 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용과 취득 관련 비용은 배당표와 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 121,651,000원”보다 중요한 조건 한 줄
표면만 보면 감정가 297,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 121,651,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 유성수의 보증금 265,000,000원이 최저가보다 크므로, 원칙적인 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 267,503,114원입니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 늘어 총취득액은 보증금 부근에서 유지됩니다.
이 구조를 뒤집는 것이 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 실제로 이행되면 확인된 임차인 유성수 건의 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 121,651,000원이 됩니다. 다만 4회 유찰된 18세대 다세대이고, 비교 거래가 모두 2023년 자료라는 점에서 현재 시세와 환금성을 낙관하기는 어렵습니다. 조건이 확정되면 검토 가능, 조건이 흔들리면 가격 기준부터 완전히 달라지는 사건입니다.
