광주지방법원 2025타경51814. 광양시 중동 성호아파트 303동 503호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,384,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 정운지는 2015.07.03. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 김근희 근저당권은 2020.07.29. 설정됐습니다. 임차인의 대항력 기초가 말소기준권리보다 앞서므로 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 48,384,000원을 기준으로 집행비용 1,270,912원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 47,113,088원입니다. 보증금 110,000,000원 중 남는 62,886,912원은 매수인 인수 예상액입니다. 결국 현재 회차의 실질취득액은 111,270,912원으로, 최저가만 봤을 때의 인상과 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 제303동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 5층 |
| 소유자 | 월드미션총회 (2023.03.16. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 48,384,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정운지 / 116,902,608원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.29. 을구 7번 근저당권 · 김근희 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2020.07.29. 설정된 김근희의 근저당권입니다. 그 뒤의 광양시 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 외형이 소멸한다는 것과 임차보증금 반환채무가 사라진다는 것은 다릅니다. 정운지의 전입·점유일은 2015.07.03., 확정일자는 2019.07.12.로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액은 매수인이 승계합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정운지 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입·점유 2015.07.03. 확정일자 2019.07.12. 배당요구 2021.11.02. | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 현재 인수 예상 62,886,912원 |
② 유찰돼도 실질취득액이 거의 내려가지 않는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액은 줄고, 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 따라서 총 실질취득액은 보증금 110,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(44.8%) | 48,384,000원 | 62,886,912원 | 111,270,912원 |
| 4회 유찰 시(35.84%) | 38,707,200원 | 72,389,530원 | 111,096,730원 |
| 5회 유찰 시(28.67%) | 30,965,760원 | 79,991,624원 | 110,957,384원 |
③ 시세 비교 — 실질취득액은 같은 층 최근 거래와 거의 같다
성호3차는 396세대, 1999.11.01. 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 118,208,333원입니다. 특히 대상과 같은 5층 거래가 2026년 3월 112,000,000원에 있었고, 현재 회차 실질취득액 111,270,912원과의 차이는 729,088원에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 96,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 118,208,333원 |
실거래 범위는 89,000,000원부터 151,000,000원까지 넓습니다. 실질취득 기준선인 보증금 110,000,000원은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래 112,000,000원 및 같은 5층 거래 112,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 선순위 임차보증금 승계 위험을 감수하는 경매물건으로서는 가격 여유가 크다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,270,912원 |
| 1. 임차인 정운지 보증금 | 110,000,000원 | 47,113,088원 |
| 2. 근저당 · 김근희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정운지 | 116,902,608원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 62,886,912원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남동측 근거리에 있으며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재하는 성숙된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지는 서측과 북측 도로에 접하며 서측 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 5층으로, 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 396세대 단지이고 전용 84.96㎡ 최근 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 89,000,000원부터 151,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총액으로 계산. 낙찰가 48,384,000원에 인수 예상액 62,886,912원을 더한 111,270,912원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득액은 각각 111,096,730원, 110,957,384원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임대차 원본 대조. 전입일 2015.07.03., 확정일자 2019.07.12., 임대차계약일 2019.07.08. 및 보증금 110,000,000원의 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정운지이므로 청구금액 116,902,608원의 구성과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2025년 8월 기준 체납관리비 2,415,810원이 확인되므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 다시 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,838만원에 사는 아파트가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 48,384,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금 미배당액 62,886,912원을 더한 현재 실질취득액은 111,270,912원입니다. 같은 면적·같은 5층의 최근 거래 112,000,000원과 거의 차이가 없습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 110,000,000원 부근에 머뭅니다.
말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 정리되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액은 정리되지 않습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 노리는 할인형 경매가 아니라, 임차보증금 승계와 채권관계를 검증해야 하는 인수형 경매입니다. 현재 실질취득가격이 최근 동일층 거래와 사실상 같다는 점까지 고려하면, 가격 메리트보다 권리검증 부담이 더 큰 물건으로 보는 것이 타당합니다.
