의정부지방법원 2025타경4173. 남양주시 화도읍 가곡리 나일하이츠빌라 나동의 다세대주택입니다. 등기상 경매 대상은 제나동 1층 104호이고 현재 소유자는 권순자입니다. 권순자는 2017.10.31. 소유권이전등기를 마쳤고 등기부 거래가액은 58,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 33,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.12.08. 한국주택금융공사의 업무수탁기관인 주식회사 우리은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 권리는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 현황과 공부의 호수 표기가 다르므로, 권리의 단순함만 보고 입찰 대상을 곧바로 동일 물건으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 34-2 나일하이츠빌라 나동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로440번길 11-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 지상4층 건물 내 제1층 제104호 |
| 사용승인 | 1996.08.23. |
| 소유자 | 권순자 (2017.10.31. 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 우리은행 / 26,769,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
현재 권리분석의 기준은 2017.10.31. 설정된 우리은행 근저당권 33,000,000원입니다. 임차인 윤진영의 전입신고는 2019.07.31.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 이 임차인에게는 대항력이 없습니다. 배당요구도 2026.08.04. 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤진영 | 미상 | 2019.07.31. | 2023.09.18. | 미상 | 2026.08.04. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 현황 확인 — 이번 물건의 가장 큰 체크포인트
매각물건명세서 비고와 현황조사서·감정평가서에는 경매 대상 104호의 호별표식이 현황에서 ‘105호’로 표시되어 있다고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 건물 내에 ‘104호’ 표식이 없고 현황 ‘105호’로 표기된 것으로 목측되어 입찰 시 유의하도록 명시했습니다.
대지권의 목적인 토지도 등기사항전부증명서에는 지목이 ‘전’으로 표시되어 있으나, 토지대장상 지목은 ‘대’이고 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 이 역시 관련 서류를 서로 대조해 두는 편이 안전합니다.
③ 가격·회차 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 58,000,000원으로 신건입니다. 같은 빌라의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 58,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 0원 | 23,556,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 46,400,000원 | 0원 | 12,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 37,120,000원 | 0원 | 3,051,840원 | 0원 |
현재 계산에서는 2회 유찰 시까지도 우리은행 근저당 채권최고액 33,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 이는 임차인 최우선변제와 당해세를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 회차가 내려가면 취득가격은 낮아지지만, 최근 실거래 기준이 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 별도 거래 확인 전에는 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,556,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정된 1,444,000원이며, 우리은행 근저당은 채권최고액 33,000,000원을 기준으로 전액 배당되는 계산입니다. 잔여 23,556,000원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우봉교 동측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 알씨조 아스팔트슁글잇기 지상4층 건물의 1층 세대이며 외벽은 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이고 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 404,600원/㎡이며 토지면적은 583.0㎡로 확인됩니다.
- 규모. 나일하이츠빌라(나동)는 16세대, 사용승인일은 1996.08.23.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 등기·경매 대상 104호와 현장 표식 105호가 실제로 어떻게 대응되는지 현장에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금. 윤진영의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 해당 여부와 실제 배당표 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 임차인의 점유부분도 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유 세대를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 58,000,000원의 시세 대비 수준을 바로 판단할 수 없습니다.
- 공부 대조. 건물명칭, 호수표식, 토지 지목 표기가 자료별로 다르므로 등기부·건축물대장·현황조사·감정평가를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준권리 이후에 전입한 임차인 1명이 있고, 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 등기상 104호인 목적물이 현장에서 105호로 표시되어 있다는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 핵심 확인사항입니다.
또한 신건 최저가 58,000,000원과 비교할 최근 실거래 기준이 없어 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리 자체는 비교적 단순하지만, 현장 물건 특정과 가격 검증이 끝나야 판단할 수 있는 사건입니다. 호수 대응관계와 임차보증금이 확인되기 전까지는 권리상 인수 0원이라는 숫자만으로 접근해서는 안 됩니다.
