의정부지방법원 2026타경1071. 이번 물건은 고양시 덕양구 덕은동 위프라임트윈타워 9층 925호입니다. 물건 용도는 근린시설로 기재되어 있으며, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 아파트로 전제해서 가격이나 환금성을 판단할 물건은 아닙니다.

등기부상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 맹창호가 2022년 10월 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 현황조사상 임차인의 전입일은 2020년 10월 7일로, 말소기준권리 설정일인 2022년 10월 14일보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 예상배당에서도 보증금을 매각대금으로 지급하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

핵심은 임차인의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다는 점입니다. 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 있으나, 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 법인 임차인의 실제 점유 및 대항력 요건 충족 여부를 원본 임대차계약서와 관련 증빙으로 확인할 필요가 있습니다.

현재 분석에서는 보증금 5,000,000원을 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 실제 배당이나 권리관계가 달라지는 경우 인수금액도 달라질 수 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가와 실질취득금액을 구분

감정가는 249,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 인수를 고려하면 실제 취득 부담은 249,000,000원이 아니라 254,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 하나은행 배당은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다. 실제 신청채권자의 청구액은 101,970,081원으로, 예상배당액과 일치하는 실제 확정채권액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 회차 가정에서는 집행비용 4,286,000원과 하나은행 근저당 배당 120,000,000원을 차감한 124,714,000원이 소유자에게 돌아가는 것으로 추정됩니다. 다만 임차보증금 5,000,000원은 배당액에 포함되지 않으며 별도로 매수인이 인수합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 남는다

각 회차별 최저매각가에 낙찰받고 임차보증금 5,000,000원을 전액 인수한다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 배당 및 임차권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰에 따라 매각대금이 내려가면 실질취득금액도 감소하지만 매수인 인수보증금 5,000,000원은 각 회차에서 동일하게 반영됩니다. 따라서 1회 유찰 시에는 204,200,000원, 2회 유찰 시에는 164,360,000원을 실질취득 기준금액으로 보아야 합니다.

예상배당상 하나은행의 근저당 채권은 모든 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 채권최고액 기준의 단순 배당 추정이며 실제 채권액과 배당순위 확인에 따라 결과가 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설이 형성되어 있으며 상업지역의 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 4층·지상 14층 건물입니다. 위생 및 급·배수, 개별난방, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로 접근성. 북동측·북서측·남서측으로 각각 도로에 접하며, 이를 통해 인근 지역으로 연계할 수 있습니다.
• 토지 이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 도시개발구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 비행안전구역과 제한보호구역 등도 관련되어 있으므로 이용계획 변경 시 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 물건종류는 근린시설로 기재되어 있으나 감정상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 별도의 현장 확인을 통해 실제 사용상태와 관리상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설로 이용되는 집합건물인 만큼 주거용 아파트의 매매가격을 직접 대입하기 어렵습니다. 동일 건물 또는 유사 업무시설의 실거래, 공실, 임대수익 및 관리비 부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 피앤아이라이브주식회사의 전입일과 실제 점유상태를 확인하고, 법인 임차인의 대항력 성립요건을 관련 서류와 현장에서 검증하세요.
• 보증금 인수 반영. 임차보증금 5,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고, 입찰가와 별도의 자금 부담으로 반영하세요.
• 임대차계약서 대조. 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원, 계약기간, 갱신 여부 및 실제 점유 부분을 확인하세요.
• 배당·우선변제 확인. 확정일자 및 배당요구 여부, 우선변제권 성립 여부를 확인하세요. 현재 예상배당은 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수를 전제로 합니다.
• 취득원가 계산. 신건 최저가 249,000,000원에 보증금 인수를 합한 실질취득금액 254,000,000원을 기준으로 취득세·등기비용 등 추가 지출을 별도 산정하세요.
• 시세·임대수익 조사. 위프라임트윈타워 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 임대료 및 공실률을 확인하세요. 감정가만으로 가격 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 업무시설(사무소) 이용상태를 건축물대장·매각물건명세서·감정평가서 원본과 대조하세요.
• 관리비·점유관계. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하고, 임차인의 인도·명도 및 보증금 반환 조건을 검토하세요.
• 등기부·명세서 원본 확인. 하나은행 근저당권의 말소 여부와 임차보증금 인수 조건을 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수금액 0원”

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 예상배당상 보증금 5,000,000원은 전액 매수인이 인수합니다.

따라서 신건 최저매각가 249,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득금액은 254,000,000원으로 계산해야 합니다. 이 인수 부담을 제외하고 감정가와 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 매력도는 판단을 보류합니다. 업무시설이라는 이용 특성과 법인 임차인의 대항력·보증금 승계 문제를 함께 검토해야 하므로, 등기부상 권리가 단순하다는 이유만으로 권리 및 가격 위험이 모두 해소된 물건으로 보아서는 안 됩니다.

결론적으로 근저당권은 소멸하되 임차보증금 5,000,000원은 인수하는 구조입니다. 실질취득금액을 기준으로 시세를 재확인하고, 임대차관계와 배당 조건을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.