의정부지방법원 2026타경60180. 파주시 야당동 월드스테이 14층 1404호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 정은수이며, 채권자 김희욱이 청구금액 160,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부만 보면 비교적 간단합니다. 2019년 설정됐던 하나은행 근저당권은 2020년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2021년 전입 임차인이 확인됩니다. 따라서 등기부에 살아 있는 근저당권이 없다는 사실만으로 매수인의 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

2019년 하나은행 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원이었으나 2020.11.04 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2019년 신탁등기 역시 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.01.27 강제경매개시결정입니다.

여기서 중요한 것은 임차인 김희욱의 전입일입니다. 전입일이 2021.07.02로 경매개시결정보다 앞서고, 조사 결과에도 대항력 있음으로 표시됩니다. 유효한 임대차와 대항요건이 유지되고 미반환 보증금이 존재한다면, 배당으로 회수되지 않은 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 있음

특히 신청채권자의 청구금액 160,000,000원을 임차보증금이라고 단정해서는 안 됩니다. 보증금은 확인되지 않았고, 청구채권과 임차보증금의 동일성도 입증되지 않았습니다. 동일한 채권인지 별개 채권인지 확인하지 않은 상태에서 금액을 합산하거나 배당액을 보증금 반환액으로 취급하는 것은 부정확합니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 가격 메리트 판단 불가

감정가와 신건 최저매각가는 모두 128,000,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가가 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

집행비용 2,592,000원은 추정치입니다. 신청채권자에게 125,408,000원이 배당되고 34,592,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 임차보증금 및 배당관계가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 미확정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락보다 인수액이 핵심

유찰 시 최저매각가는 102,400,000원, 81,920,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 신청채권 미배당액은 각각 59,833,600원과 79,954,560원으로 증가합니다. 이는 신청채권의 미회수액일 뿐 임차보증금 인수액으로 확정되는 금액은 아닙니다.

⑥ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정중학교 동측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지, 상업·업무시설, 오피스텔, 학교, 하천, 철도 등이 혼재합니다. 감정평가서는 주변 환경을 보통 수준으로 평가합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 14층 건물의 최상층 호실입니다. 급배수·위생·열병합지역난방·중앙냉방·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 사다리형 평지의 제1·2종 근린생활시설 및 오피스텔 건부지입니다. 공시지가 표기는 3,948,000원/㎡입니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 주거용 오피스텔 이용으로 표시됩니다. 해당 호실의 공부상 용도와 임대차 목적물의 적합성을 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 건축물대장에는 옥탑 1층 계단실 39.02㎡이 등재돼 있으나 등기사항전부증명서에는 기재돼 있지 않습니다. 해당 부분의 귀속과 공부상 차이가 매각 대상에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 이를 본건 호실의 전용면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 감정자료에 기재된 토지거래계약 허가구역의 기간과 대상 범위를 확인하고 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 상업·업무시설과 오피스텔이 혼재한 입지이지만 최근 거래 시세가 확인되지 않아 본건 호실의 매각 가능 가격이나 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 김희욱의 임대차계약서, 보증금 총액, 실제 지급 내역, 반환 내역 및 현재 미반환 잔액을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 강제경매 신청채권자 김희욱과 임차인 김희욱의 동일인 여부, 청구금액 160,000,000원의 발생 원인과 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 확인. 전입일 2021.07.02와 대항력 표시 외에도 실제 점유, 확정일자, 임대차 유효성 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구와 인수액 확인. 2026.02.27 배당요구 내용, 배당받을 수 있는 채권의 범위와 실제 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 인수해야 할 미반환 보증금을 합산한 뒤 실거래 시세와 비교해야 합니다. 보증금이 확정되기 전에는 유찰가격만으로 투자성을 판단하지 않아야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 해당 호실의 집합건축물대장 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 옥탑 계단실 확인. 건축물대장과 등기부 사이의 39.02㎡ 기재 차이가 매각 대상, 공용부분 및 권리 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다. 대항력 임차인의 보증금 반환문제가 해결되지 않는 경우 명도 일정과 추가 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 및 최우선변제 관련 사항은 배당과 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 보증금 인수 위험 해소”

이 사건의 핵심은 등기부상 근저당권이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 신청채권의 관계입니다. 기존 근저당권은 말소됐지만, 경매개시결정보다 먼저 전입한 임차인 김희욱이 확인되고 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.

신건 최저가 128,000,000원에서 신청채권자의 예상 미배당액은 34,592,000원입니다. 다만 이 금액을 매수인이 인수할 보증금이라고 볼 근거는 없으며, 반대로 인수액이 0원이라고 확정할 근거도 부족합니다.

임차인과 신청채권자의 동일인 여부, 임대차계약의 진정성, 실제 보증금 잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다. 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이, 옥탑 계단실의 등기 누락 문제도 함께 점검할 사항입니다.

결론적으로 현재는 실질취득금액이 미확정된 권리확인 우선 물건입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 보증금 인수액이 늘어날 가능성이 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 임차보증금·배당·승계관계가 확인되고 실거래 시세와 비교할 수 있을 때 취득비용과 입찰가격을 판단할 수 있습니다.