의정부지방법원 2026타경60303. 일산두산위브더제니스 105동 16층1606호 아파트입니다. 현 소유자는 배용준이고, 2018.01.11 공유자 지분 전부를 거래가액 828,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 옥천군산림조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국·고양시·해운대구 압류와 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “임차인 없음” 유형은 아닙니다. 김경식 명의의 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 400,000,000원으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됐지만, 임차인의 대항력 판정은 미상으로 표시돼 있으므로 임차권 관련 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 16층1606호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 층 / 건물 | 제16층 제1606호 · 지상59층 건물 |
| 소유자 | 배용준 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 700,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 310,375,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권이 핵심 확인점
말소기준은 2018.01.11 옥천군산림조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 528,000,000원이고 이후 변경등기와 2025.11.27 제이비우리캐피탈주식회사로의 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 국세·지방세 관련 압류 3건은 모두 말소기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 가능·미상 | 신고 2025.02.12 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 7억은 최근 평균보다 높다
일산두산위브더제니스 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 663,500,000원입니다. 현재 최저매각가 700,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 최신 거래는 2026.09의 599,000,000원이고, 최근 12건 최고 거래가도 690,000,000원이므로 신건 700,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 옥천군산림조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,600,000원 |
제공된 배당 추정에서는 채권자 미배당액이 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 700,000,000원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 560,000,000원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 86,880,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있습니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다.
- 설비. 지역난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 700,000,000원은 최근 12개월 평균 663,500,000원의 105.5%로 최근 시세보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 최신 거래 599,000,000원과도 차이가 크므로 같은 면적대의 층·상태별 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김경식의 임차권등기와 배당요구, 대항력 여부를 매각물건명세서·현황조사·등기부에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당 위험을 판단할 수 있습니다.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 560,000,000원, 2회 유찰 시 448,000,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 보이는 것은 신건 가격
이 사건의 제공된 배당 추정만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 압류·임차권등기·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권자의 대항력은 미상으로 남아 있어 권리 확인을 완전히 끝냈다고 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면에서는 판단 근거가 명확합니다. 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 평균 663,500,000원의 105.5%이고, 최근 12건 최고 거래가 690,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 시세 대비 저렴한 물건으로 표현할 수 없습니다. 배당상 인수는 0원 추정이지만 임차권은 확인하고, 신건 가격은 최근 시세 이상으로 보는 사건입니다.
