의정부지방법원 2026타경60418. 고양시 일산서구 일산동 후곡마을아파트 902동 15층 1503호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 335,000,000원이며, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김혜자이고, 오케이저축은행이 청구금액 283,635,263원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2022년 3월 29일 설정된 오케이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 330,000,000원입니다. 그보다 오래된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐으며, 이후 설정된 카드사 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

그러나 권리의 단순함이 가격상의 유리함을 뜻하지는 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균보다 최저가가 높고 최신 거래도 더 낮습니다. 더욱이 최근 거래가격 추세는 하락 방향이어서, 과거 전체 평균만을 근거로 감정가가 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 권리는 대부분 정리된 상태

과거 한국주택은행·신한은행·조흥은행·국민은행·영동농업협동조합, 현대라이프생명보험·현대캐피탈 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 설정됐던 전세권 역시 등기상 말소된 상태입니다.

2021년 11월 29일 설정된 애큐온저축은행 근저당권 270,000,000원도 2022년 3월 31일 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준보다 앞선 미말소 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다.

임차인 신고 내역은 없으며, 별도로 인수 대상으로 확인되는 등기상 권리도 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 실제 거주자와 점유 원인, 임대차계약 및 전입 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.3%

후곡마을(럭키) 실거래 자료를 살펴보면 전체 12건의 평균은 300,291,666원입니다. 그러나 최근 12개월 10건의 평균은 이보다 낮은 298,350,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 290,000,000원입니다.

가격 판단의 기준은 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래에 두어야 합니다. 제공된 가격 추세도 -3.8%로, 최근 거래가 이전 구간보다 낮아지는 방향을 보입니다.

최근 실거래는 266,500,000원~340,000,000원 범위에 분포합니다. 최고 거래가 340,000,000원만 보면 신건 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 하면 해석이 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 5,490,000원을 제외하면 오케이저축은행 근저당에 배정되는 모형상 금액은 329,510,000원입니다. 후순위 카드사 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다.

채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 모형입니다. 실제 채권액, 집행비용, 조세 및 최우선변제에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원

제시된 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 그러나 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 분석됩니다.

1회 유찰 시 가정 최저가는 268,000,000원, 2회 유찰 시에는 214,400,000원입니다. 두 가격은 현재 제시된 최근 12개월 실거래 평균 298,350,000원보다 낮습니다.

다만 이는 회차별 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이 확정된 것은 아닙니다. 낙찰 시점의 새로운 실거래, 권리 변동, 점유 상태 및 목적물 상태를 재확인한 후 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 오마초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 아파트 단지 902동까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 등 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 개발행위허가제한지역에도 포함됩니다. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있습니다. 실제 적용 대상 및 허가 필요 여부는 매수인 자격과 최신 지정 내용을 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,645,000원/㎡입니다. 이는 토지의 개별공시지가로, 아파트 호실의 실거래 시세와 동일한 금액 개념은 아닙니다.
• 단지 규모. 후곡마을(럭키)은 468세대이며 준공일은 1994.11.29입니다. 건물 노후도와 수선 상태를 고려할 필요가 있습니다.
• 환금성. 제공된 실거래 12건은 266,500,000원부터 340,000,000원까지 가격 차이가 큽니다. 최근 가격 추세는 -3.8%이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 20.0%입니다. 실제 환금성은 호실 상태, 면적, 매도 희망가격 등에 따라 달라집니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 면적 대조. 시세 대상 면적 51.168㎡와 개별 거래 면적 49.5㎡의 차이를 확인하고, 경매 목적물의 정확한 전유면적과 동일 조건의 거래를 대조해야 합니다.
• 현재 가격 재검토. 신건 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균 298,350,000원의 112.3%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 최근 하락 추세 -3.8%도 함께 고려해야 합니다.
• 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원으로 제시되어 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각기일 및 최저가를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 소유자 점유인지, 임차인 또는 기타 점유자가 있는지 현황조사서와 현장을 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2022.03.29 오케이저축은행 근저당을 기준으로 과거 근저당 및 전세권의 말소 상태와 후순위 가압류의 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 배당액 검증. 신청채권자 청구액 283,635,263원과 채권최고액 330,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권액 및 조세관계를 반영한 배당을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다. 단순히 인수 권리가 0원이라는 이유로 모든 추가 비용이 없다고 볼 수는 없습니다.
• 규제 확인. 개발행위허가제한지역, 토지거래계약 허가구역, 교육환경 보호구역 등 지정 사항의 최신 상태와 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격 검증이 먼저다

이 물건은 말소기준인 오케이저축은행 근저당 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 과거 선순위 근저당 및 전세권도 이미 말소되어 있어 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 신건 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균 298,350,000원의 112.3%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 높은 수준이며, 최근 거래 추세는 -3.8%로 하락 방향입니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회이고 매각률이 20.0%라는 점도 참고할 수 있지만, 이것만으로 향후 매각 결과를 예측할 수는 없습니다. 특히 비교거래의 면적과 경매 목적물의 전유면적이 정확히 일치하는지 검증하지 않은 상태에서 적정 낙찰가를 확정해서는 안 됩니다.

종합하면, 등기상 인수 위험은 제한적이지만 신건 가격은 최근 시세 이상이며 하락 추세까지 확인됩니다. 실제 점유 상태와 면적 일치 여부를 확인하고, 최신 실거래를 기준으로 가격 적정성을 다시 판단하는 것이 핵심입니다.