의정부지방법원 2026타경60452. 파주시 당하동 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정요항상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층이며, 등기상 소유자는 백성열입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 567,576,800원으로 신건입니다.
등기 구조는 비교적 선명합니다. 과거 국민은행 근저당은 2023.12.15. 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.12.14. 광남새마을금고 근저당 432,000,000원입니다. 2025.06.10. 아이엠뱅크 근저당 144,000,000원과 2026.02.23. 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건은 권리보다도 매각 대상의 물리적·지분 범위를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 당하동 198-48 · 건물 등기: 경기도 파주시 당하동 198-73 / 경기도 파주시 당하1길 20-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 백성열 |
| 감정가 / 최저가 | 567,576,800원 / 567,576,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광남새마을금고 / 364,474,420원 |
| 말소기준 | 2023.12.14. 광남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 단순히 임차관계가 전혀 없다고 단정하기보다 매각물건명세서와 현황조사 원문을 최종 대조하는 편이 안전합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리 금액이 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 567,576,800원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 금액도 현재 회차에서는 567,576,800원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 567,576,800원 | 16,498,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 454,061,440원 | 128,879,174원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 363,249,152원 | 218,636,336원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 이것은 채권자가 덜 배당받는 문제와 매수인이 권리를 떠안는 문제를 구분해서 봐야 한다는 뜻입니다. 다만 가격 자체의 메리트는 실거래 비교 자료가 없으므로 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 567,576,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,075,768원 |
| 1. 근저당 · 광남새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 144,000,000원 | 127,501,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 576,000,000원 중 559,501,032원이 배당되고, 16,498,968원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 당하동 이마트 파주점 서측 인근이며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 지상 2층 철근콘크리트 구조입니다.
- 설비. 기본 위생 급배수시설과 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역 25km)·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지 관련. 토지 자료상 면적은 301.0㎡, 지목은 도로, 공시지가는 245,400원/㎡이며 목록1은 지분매각입니다.
- 토지거래허가. 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 어떤 목록 조합으로 함께 매각되는지 원문 목록을 대조하세요.
- 토지 지분. 목록1은 지분매각입니다. 낙찰 후 확보되는 토지 권리범위와 나머지 지분 관계를 확인하세요.
- 다락. 계단으로 연결된 다락이 존재하고 2층 부분에 포함해 평가됐습니다. 현황 면적과 이용상태를 직접 확인하세요.
- 임대관계. 별도 임차인 자료는 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유자를 재확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 567,576,800원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 군사시설 관련 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제를 원문으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 16,498,968원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는지’가 더 중요하다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2023.12.14. 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 아이엠뱅크 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깔끔하다는 사실만으로 현재 최저가 567,576,800원이 싸다는 결론은 나오지 않습니다.
오히려 이 물건은 일괄매각·토지 지분매각·다락의 2층 포함 평가라는 물건 자체의 구조가 판단의 중심입니다. 여기에 실거래 비교 자료가 없어 가격 검증까지 별도로 해야 합니다. 따라서 응찰 전에는 말소 여부보다 먼저 토지 지분 범위, 건물·다락 현황, 실제 점유관계, 그리고 567,576,800원의 시장 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
