의정부지방법원 2026타경60487. 파주시 동패동 금강펜테리움센트럴파크 602동 4층 403호 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.04.21 에치에스대부주식회사 근저당권이며 채권최고액은 75,000,000원입니다. 이후 2026.02.24 임의경매개시결정과 2026.04.23 주식회사 아이엠캐피탈 가압류 57,492,452원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 임차인 정현진은 2024.12.27 전입해 말소기준권리인 2025.04.21보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.03.13 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 인수될 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 단순히 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 실질 인수위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 602동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8692㎡ · 15층 중 4층 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 박철호 · 거래가액 462,010,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 580,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에치에스대부주식회사 / 54,858,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2025.04.21 설정된 에치에스대부주식회사 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 주식회사 아이엠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 정현진의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력 가능·미상으로 보고, 매각물건명세서와 임대차 자료를 통해 보증금 및 실제 배당·인수 범위를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현진 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 신건 580,000,000원은 최근 시세 이상
초롱꽃마을6단지금강펜테리움 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 561,791,666원입니다. 현재 최저매각가 580,000,000원은 이 평균의 103.2%입니다. 최신 거래도 2026.09 555,000,000원으로, 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 568,500,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 9 | 553,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 8 | 569,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 561,000,000원 |
| 평균 | 84.8692㎡ | 12건 | 561,791,666원 |
최근 12건은 547,000,000원~580,000,000원에 분포합니다. 감정가와 최저가가 실거래 최고가와 같은 580,000,000원이고, 최근 평균보다 높아 신건 단계에서 가격이 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,200,000원 |
| 근저당권 · 에치에스대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 57,492,452원 | 57,492,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,307,548원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 임차인 정현진의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숲노을초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 4층이며 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역(파주운정3지구), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,354,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 초롱꽃마을6단지금강펜테리움은 778세대이며 사용승인일은 2022.07.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정현진의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 자료에서 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일은 2024.12.27로 말소기준 2025.04.21보다 앞서므로, 실제 점유 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 580,000,000원은 최근 12개월 평균 561,791,666원의 103.2%이고 최신 거래 555,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 464,000,000원, 2회 유찰 371,200,000원 시나리오가 있으나 임차보증금 확인 전에는 낙찰가만으로 실질취득금액을 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 정현진의 2024.12.27 전입이 2025.04.21 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점 때문에 임차관계를 단순히 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 게다가 현재 최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균 561,791,666원의 103.2%, 최신 거래 555,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 시세상 가격 메리트가 확인되지 않으며, 임차보증금이 확인되어야 인수금액과 실질취득가격을 제대로 계산할 수 있습니다.
