의정부지방법원 2026타경60516. 식사동 더파인테라스 7층 716호입니다. 소유자 구정선은 2020.06.12 소유권이전 등기를 마쳤고, 해당 등기에는 거래가액 144,450,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 112,800,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.07.16 고양시 압류와 2026.02.26 임의경매개시결정이 이어졌으며, 고양시 압류는 2026.07.09 말소됐습니다.
권리분석에서 눈에 띄는 부분은 2022.11.28 등기된 민간임대주택등기입니다. 등기 내용에는 2020.04.16 민간임대주택 등록을 원인으로, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 매각 후 이 등기의 처리 상태는 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1586 더파인테라스 7층 716호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 다세대 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 7층 · 사용승인일 2020.04.22 |
| 소유자 | 구정선 · 2020.06.12 소유권이전 · 거래가액 144,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,937,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.12 우리은행 근저당
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.06.12 설정된 우리은행 근저당권이며, 채권최고액은 112,800,000원입니다. 2026.02.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 시세가 아니라 회차별 취득금액을 본다
현재 회차는 감정가 100%인 120,000,000원입니다. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 0원 | 4,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 18,928,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 37,782,400원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,720,000원 |
현재 최저가 120,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 112,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 4,720,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방아고개공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 용도인 다세대와 표기가 다르므로 입찰 전 공부와 현황을 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 7층 716호이며 사용승인일은 2020.04.22입니다. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m, 북동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.11.28 등기의 매각 후 처리 상태를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 표기 대조. 사건상 다세대와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기가 다릅니다. 건축물대장·등기·현황을 함께 대조하세요.
- 채권관계 확인. 등기상 근저당권자는 우리은행, 경매개시결정 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사입니다. 권리승계 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 가격은 시세와 별도 대조. 현재 최저가 120,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 배당 계산의 한계. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 배당 구조만 보면 임차인 없음, 계산상 매수인 인수 0원으로 비교적 단순합니다. 현재 120,000,000원에서 우리은행 근저당 112,800,000원이 전액 배당되고 4,720,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 민간임대주택등기, 다세대와 오피스텔 사이의 용도 표기 차이, 경매 신청 채권자와 등기상 근저당권자 명칭 차이는 입찰 전에 원본 확인이 필요합니다. 또한 실거래 근거 없이 120,000,000원이 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 등기·용도 확인과 실제 시세 검증이 핵심입니다.
