의정부지방법원 2026타경60773. 파주시 동패동 ‘웨스턴파크2’ 202동 1층 101호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.10.22. 설정된 이의주 임차권입니다. 보증금은 178,500,000원, 점유개시는 2022.10.17., 확정일자는 2022.09.16., 주민등록일자는 2024.10.07.이며, 경매개시결정일인 2026.03.23.보다 앞서 대항력이 인정된 상태입니다.
그대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 유찰 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형 구조가 됩니다. 실제 시나리오상 1회 유찰가 148,000,000원에서는 33,372,000원, 2회 유찰가 118,400,000원에서는 62,557,600원이 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.08.26.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 회차와 무관하게 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 10 웨스턴파크2 202동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.53㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 정현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,024,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
2018.02.21. 설정됐던 덕양신용협동조합 근저당권 2건은 2018.04.12. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.10.22. 이의주 명의의 주택임차권등기가 올라왔고, 2026.03.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현존 권리 기준으로는 경매개시결정이 말소기준이 되며, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이의주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 178,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임차인 이의주는 확정일자 2022.09.16., 점유개시 2022.10.17., 주민등록 2024.10.07., 배당요구 2024.10.22.로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 다만 이번 확약은 이 임차인에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 전제로 하므로, 이의주 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 61.7%지만 ‘현재 시세 61.7%’로 읽으면 안 된다
확인되는 실거래는 웨스턴파크Ⅱ202동에서 2022.07 한 건입니다. 전용 55.86㎡, 3층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 전용면적은 57.53㎡이고, 최저매각가 185,000,000원은 이 거래가의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 55.86㎡ | 3 | 300,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가 185,000,000원은 과거 거래보다 115,000,000원 낮습니다. 그러나 비교 표본이 단 1건이고 거래 시점도 2022.07입니다. 따라서 이 수치만으로 현재 물건을 “시세보다 싸다”고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 185,000,000원이며, 현재 가격 수준 판단에는 추가 시세 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 이의주 보증금 | 178,500,000원 | 178,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 185,024,487원 | 3,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 185,000,000원 가정 시 이의주 보증금은 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,110,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당액은 181,914,487원입니다. 현재 회차의 규칙상 매수인 인수도 0원이며, 확약서를 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 185,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 148,000,000원 | 33,372,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 118,400,000원 | 62,557,600원 | 0원 |
※ 33,372,000원·62,557,600원은 대항력 있는 임차권을 일반 규칙으로만 계산했을 때의 미배당 인수액입니다. 이 사건은 2026.08.26.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택-다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 동패동 ‘미래로교차로’ 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 1층 101호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 521.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 2018.02.05. 사용승인, 총 8세대 규모이며 확인되는 실거래가 1건이라는 점은 재매각 가격 판단에서 함께 고려할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.26.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 미변제 시에도 말소 동의한다는 확약이 실제 매각조건과 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 최종본을 확인하세요.
- 실거래 재확인. 현재 비교 가능한 거래는 2022.07 한 건뿐이므로, 185,000,000원을 곧바로 ‘현재 시세보다 저렴’하다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건인 만큼 향후 매수층과 거래 빈도를 별도로 점검하세요.
- 현장 상태. 1층 101호의 채광·소음·내부 상태와 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한의 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리 반전은 확약서, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 표면적으로는 178,500,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가 하락 시 인수액이 커지는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.08.26.자 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어, 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차에서는 낙찰가 자체도 보증금보다 높아 배당표상 임차보증금이 전액 배당됩니다.
가격은 별개입니다. 최저가 185,000,000원은 확인된 2022.07 거래 300,000,000원의 61.7%지만, 표본이 단 한 건이고 거래 시점도 오래됐습니다. 따라서 이 차이만으로 현재 가격 메리트를 확정하기보다는 권리 위험은 확약으로 낮아졌고, 최종 판단의 승부처는 최신 시세와 소규모 다세대의 환금성 확인에 있다고 보는 편이 데이터에 충실합니다.
