인천지방법원 2025타경31180. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 6층 604호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 백상훈이고 2021.04.21 매매를 원인으로 2021.06.04 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “후순위 권리가 모두 사라지는 깨끗한 경매”와 다릅니다. 임차인 이정민의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
특히 신건 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 동일·인접 면적 실거래 평균 93,333,333원의 143.6%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 미배당 인수까지 고려해야 하므로, “유찰돼 최저가가 낮아지면 싸진다”는 해석은 성립하지 않습니다. 유찰될수록 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가깝게 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 6층 604호 (심곡동, 다온하브) |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 대상 면적 | 18.98㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.06.04 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.04.14 국의 압류입니다. 이후 2023.06.28 부천시 압류, 2025.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.01.24 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이정민의 임차관계는 2021.06.04 전입·점유와 2021.05.21 확정일자를 갖췄고, 주택임차권등기도 2023.03.27로 말소기준보다 앞서므로 매수인이 배당 부족분을 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 건물의 전부 | 2021.06.04 | 2021.05.21 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
다온하브는 283세대, 2005.03.05 준공입니다. 대상 면적은 18.98㎡이고 최근 실거래 12건의 전체 평균은 128,708,333원이지만, 과거 140,000,000원대~150,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2023.08 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.72㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 18.98㎡ | 11 | 141,000,000원 |
| 2022.06 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 19.86㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 10 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 93,333,333원 |
최근 12개월 평균은 93,333,333원, 최신 2026.07 거래는 105,000,000원입니다. 반면 신건 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 143.6%이고, 권리분석상 실질취득 기준인 보증금 140,000,000원은 최근 12개월 평균보다 훨씬 높습니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 -33.6%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균 128,708,333원을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 140,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 134,000,000원 가정에서 집행비용 2,676,000원을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 8,676,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 임차인 미배당액과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 134,000,000원 | 8,676,000원 | 보증금 미배당 발생 |
| 1회 유찰 시 | 107,200,000원 | 35,100,800원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 | 85,760,000원 | 56,183,680원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 경매는 유찰될수록 매수인의 취득가격도 함께 낮아집니다. 하지만 이 물건은 낙찰가가 내려가면 선순위 임차인의 미배당액이 커지는 구조라서, 실질취득액은 보증금 140,000,000원 수준에 묶입니다. 최저가만 보고 107,200,000원 또는 85,760,000원짜리 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구 등이 포함되고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,677,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 93,333,333원, 최신 거래 105,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 대비 -33.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 이정민 보증금 140,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 인수액을 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 신건 최저가 134,000,000원이나, 가격 비교 기준은 선순위 임차보증금 약 140,000,000원 수준의 실질취득입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -33.6%, 최근 12개월 평균 93,333,333원, 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰만으로 접근하지 않기. 단지 평균 유찰은 3.3회지만, 이 사건은 유찰될수록 임차인 인수액이 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 여부와 매각 직전 권리 변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심 위험은 명확합니다. 대항력 있는 임차인 이정민의 보증금이 140,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞섭니다. 신건에서도 8,676,000원의 인수가 발생하며, 1회 유찰 시 35,100,800원, 2회 유찰 시 56,183,680원으로 인수액이 커집니다. 그래서 최저가 134,000,000원이나 향후 더 낮아진 최저가만 보고 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 추세는 -33.6%입니다. 반면 권리상 실질취득 기준은 보증금 약 140,000,000원 수준입니다. 현재 시세보다 높은 실질취득 구조와 선순위 임차인 인수 위험이 동시에 존재하므로, 이 물건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 최종 배당 후 임차인 미배당액까지 포함한 총 부담이 최근 시세와 맞는가입니다.
