인천지방법원 2025타경31890. 부천역 북동측 인근 ‘에코스마트1’ 13층 1302호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김수연이며 2022.04.26 매매로 95,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 이하음입니다.
이하음의 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.10, 전입 및 점유개시는 2022.03.03입니다. 말소기준권리인 심방주의 근저당권은 2022.06.16 설정됐으므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 이후 2024.03.06 임차보증금 95,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 경매에서 배당받지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 41, 13층 1302호 (심곡동, 에코스마트1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 전용 13.485㎡ · 15층 건물 내 13층 1302호 |
| 소유자 | 김수연 (2022.04.26 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하음 | 건물의 전부 | 95,000,000원 | 2022.03.03 / 2022.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이하음은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사합니다. 주택임차권등기 자체는 말소기준권리 이후 등기지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 전입·점유는 2022.03.03으로 근저당 설정일보다 앞섭니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 175.9%
에코스마트1은 42세대이며 2012.09.14 사용승인된 단지입니다. 대상 면적은 13.485㎡이고, 같은 면적대 실거래가 확인됩니다. 전체 거래 평균은 63,250,000원이지만 2022년의 95,000,000원·85,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 보는 편이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 54,000,000원, 최신 2026.06 거래는 48,000,000원이며 최근 가격 흐름은 이전보다 -17.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.49㎡ | 10 | 48,000,000원 |
| 2025.09 | 13.49㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 13.49㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2024.07 | 12.2㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2023.01 | 14.0㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2022.10 | 13.49㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2022.04 | 13.49㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 13.49㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 12.82㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.49㎡ | 2건 | 54,000,000원 |
현재 최저가 95,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 175.9%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 2,110,000원을 더하면 실질취득은 97,110,000원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가와 같으니 신건이라 비싸다” 정도가 아니라, 현재 거래수준에 비해 취득원가가 크게 높은 구조로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 이하음 보증금 | 95,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 근저당 · 심방주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 29,106,060원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 95,000,000원 기준 집행비용 2,110,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 92,890,000원이 배당됩니다. 임차보증금 미배당 2,110,000원은 대항력에 따라 매수인 인수로 계산돼 실질취득은 97,110,000원이 됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며 대상 면적은 13.485㎡입니다.
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 단지 규모. 에코스마트1은 42세대로, 최근 12개월 실거래는 2건입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구이며 남측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 4,148,000원/㎡입니다.
- 건물. 2012.09월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 95,000,000원 낙찰가에 2,110,000원 인수를 더한 97,110,000원이 실질취득입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이하음의 전입 2022.03.03이 말소기준 2022.06.16보다 빠릅니다. 미배당 보증금이 남는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 76,000,000원·60,800,000원으로 최저가가 내려가도 인수액이 각각 20,768,000원·35,694,400원으로 커집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 63,250,000원보다 최근 12개월 평균 54,000,000원과 최신 거래 48,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -17.1%로, 과거 95,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 매각 전 현황에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 실거래 자료를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가가 내려가도 총취득원가는 잘 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 95,000,000원 임차보증금입니다. 신건 95,000,000원에서는 2,110,000원이 미배당돼 실질취득이 97,110,000원이 되고, 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 따라서 화면에 표시된 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 54,000,000원, 최신 거래는 48,000,000원이고 가격 추세는 -17.1%입니다. 현재 최저가만으로도 최근 평균의 175.9%인 데다 실제 취득 부담은 더 높습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 임차보증금 인수와 최근 시세의 괴리가 동시에 큰 사건이라는 점이 이 물건의 본질입니다.
