인천지방법원 2025타경32336. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트1 11층 1107호로, 전용 12.2㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 61,000,000원입니다. 소유자 강성호가 2021년 9월 매매를 원인으로 2021년 10월 14일 소유권을 취득했으며, 당시 등기상 거래가액은 62,000,000원입니다. 이후 임차인 한민지의 주택임차권등기, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건은 최저매각가가 감정가와 같다는 사실보다 선순위 임차권을 어떻게 처리하느냐가 중요합니다. 한민지는 2021년 10월 14일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 9월 23일입니다. 2023년 12월 20일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 부천시 압류보다 선행하는 권리이므로, 배당으로 반환받지 못하는 임차보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 존재하는 임차권

과거 하나은행 근저당권은 2018년 1월 12일 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 5월 24일 등기됐던 국가의 추징보전 가압류 15,000,000원도 2025년 4월 17일 말소됐습니다. 따라서 현재의 핵심 권리관계는 이미 말소된 과거 근저당이 아니라, 2023년 주택임차권과 그 뒤에 발생한 2024년 압류·2025년 경매개시결정의 선후관계입니다.

부천시 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 한민지의 임차권은 말소기준보다 앞서 있으므로 별도로 취급해야 합니다. 후순위 압류가 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금까지 모두 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 60,000,000원

③ 시세 비교 — 실거래는 43,000,000원, 최저가는 61,000,000원

에코스마트1은 42세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 실거래는 전용 12.2㎡와 인접 면적을 포함한 5건입니다. 전체 거래 평균은 59,200,000원이지만, 최근으로 갈수록 가격이 낮아진 흐름이 나타나므로 과거 거래 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 부적절합니다.

다만 가격 자료의 시차도 중요합니다. 43,000,000원은 최근 12개월 평균 지표에 사용된 1건의 거래이지만, 실제 거래일은 2024년 7월입니다. 등기부 확인일인 2026년 9월 17일 기준으로는 이미 12개월을 초과한 과거 거래입니다. 따라서 이를 2026년 현재의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 현재 시세의 추가 확인이 필요하다는 한계와, 확인된 가격 자료상 최저가가 상당히 높다는 사실을 함께 고려해야 합니다.

특히 최저가만 시세와 비교하는 방식도 충분하지 않습니다. 이 사건은 보증금 인수가 존재하므로 실제 비교 기준은 낙찰대금 + 미배당 임차보증금입니다. 신건 실질취득액 61,498,000원은 최신으로 확인되는 거래가 43,000,000원을 크게 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 신건 예상 배당에서 임차보증금 498,000원이 부족하며, 이 금액은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 인수액입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분만큼 인수가 증가

이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 한민지의 보증금은 60,000,000원이고, 대항력 있는 임차권이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차부터는 배당액이 감소하면서 미배당 보증금이 증가합니다. 낙찰가가 내려간 금액만 보고 취득비용이 그만큼 줄었다고 계산하면 잘못된 판단이 됩니다.

신건은 낙찰가 61,000,000원이 보증금 60,000,000원보다 높지만, 추정 집행비용 공제로 498,000원의 부족분이 발생합니다. 1회·2회 유찰 시에는 보증금이 낙찰가를 초과하면서 인수액이 크게 증가합니다. 이때 실질취득액이 정확히 60,000,000원으로 고정되지 않고 약간 더 높게 계산되는 이유는 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 위 실질취득액에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 1호선(경인선) 부천역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·숙박시설·상업시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부천역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2012.09.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도와 규모. 도시형생활주택 원룸형 아파트이며 전용면적은 12.2㎡, 단지는 42세대입니다. 일반적인 중대형 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 되며, 소형 주택의 실제 매수 수요와 거래량을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지와 도로. 일반상업지역에 위치하고 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세장형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시됩니다. 해당 규제의 구체적인 적용 여부와 거래 요건을 확인해야 합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 등기부에 보증금 60,000,000원의 주택임차권이 설정되어 있습니다.
• 환금성. 확인되는 실거래는 5건이며, 최신 거래일은 2024.07입니다. 2026년 현재 거래가격을 직접 보여주는 최근 매매사례가 확인되지 않아 현재 매수 수요와 적정 매도가격에 대한 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재계산. 신건 예상 인수는 498,000원입니다. 유찰 시 인수가 증가하므로 낙찰가만이 아니라 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 한민지의 전입·점유·확정일자·임차권등기 순서를 원본과 대조하고, 현재까지 보증금이 반환됐는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 청구금액과 한민지 임차보증금 사이의 대위변제·채권양도·승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 보증금을 중복 산정하지 않도록 주의해야 합니다.
• 배당표와 실제 인수액. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 실제 배당순위와 배당액에 따라 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 최신 시세 재확인. 확인된 최신 실거래는 2024.07의 43,000,000원입니다. 2026년 현재 거래와 매물가격을 추가 확인하고, 전용 12.2㎡의 실제 거래 가능 가격을 검증해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가가 39,040,000원이 되어도 예상 실질취득액은 61,102,720원입니다. 표면 낙찰가가 최신 확인 거래보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소와 명도. 배당 후 잔존 보증금 반환 문제, 임차권등기 말소 및 점유 인도 절차를 확인해야 합니다. 현재 점유 상태도 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금·추가비용. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 당해세, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류와 매각기일. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 매각기일 2026.09.30의 진행 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 한민지의 보증금 60,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이며, 배당되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다. 신건에서 실질취득액은 61,498,000원, 1회 유찰 시 61,278,400원, 2회 유찰 시에도 61,102,720원입니다.

반면 최신 확인 실거래가는 2024년 7월의 43,000,000원이고, 과거 대비 거래가격 추세도 -32.0%입니다. 이 거래가 현재 시세를 확정하는 것은 아니지만, 현재 확보된 가격 근거만으로는 실질취득액 61,000,000원 안팎을 정당화하기 어렵습니다. 소형 도시형생활주택의 거래 표본도 제한적이므로 환금성에 대한 확인이 추가로 필요합니다.

종합 D등급(32점). 선순위 임차보증금 인수, 실질취득액의 시세 대비 부담, 과거 거래가격 하락 추세 및 소형 주택의 제한적인 거래 표본을 함께 반영했습니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 실질취득액 인하로 이어지지 않는 만큼, 이 물건은 보증금 인수 관계와 현재 시세를 먼저 확정해야 하는 고위험 가격 구조입니다.