인천지방법원 2025타경32620. 김포시 하성면 마곡리 에이원아파트 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아니라, 대항력 있는 임차권자의 보증금이 매각대금에서 얼마까지 배당되는가입니다. 김혜경의 임대차계약일자는 2020.11.25, 확정일자는 2020.11.26, 주민등록일자는 2020.12.14, 점유개시일자는 2020.12.15이며 보증금은 180,000,000원입니다. 2023.02.13에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.02.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권은 그보다 앞서 성립해 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 가격대로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당돼 인수액이 0원이지만, 유찰 시에는 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 하성면 애기봉로 866-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 47.26㎡ · 지상12층 중 3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 안제담 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,464,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.12.11 설정됐던 계양신용협동조합 근저당권은 2020.12.15 이미 말소됐습니다. 2022.02.23 정해민의 강제경매개시결정도 2022.09.28 취하로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.02.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤인 2025.03.13 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 3층 301호 47.26㎡ | 180,000,000원 | 2020.12.14 / 2020.11.26 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0원 |
김혜경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 180,000,000원이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 200,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외하고도 임차보증금 전액 180,000,000원이 우선 배당됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
에이원아파트는 36세대, 사용승인일은 2018.12.05입니다. 확인된 거래 5건의 전체 평균은 207,948,000원이지만, 여기에는 2021.06의 280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 179,870,000원의 111.2%입니다. 최신 거래인 2025.05의 188,240,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -20.6%입니다. 따라서 전체 평균 207,948,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김혜경 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 215,464,300원 | 16,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 200,000,000원 가정에서는 김혜경 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 215,464,300원 중 예상배당은 16,400,000원이며 미배당액은 199,064,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 0원 | 16,400,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 23,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 54,592,000원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 하지만 이 사건은 유찰될수록 선순위 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조라, 일반적인 무인수 물건처럼 “유찰 = 그대로 가격 할인”으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하성면행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 일반지붕 지상12층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2018.12.05입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 동측으로 약 2미터 내외 현황 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 677,000원/㎡입니다. 토지면적은 615.0㎡입니다.
- 제한. 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 200,000,000원은 최근 12개월 평균 179,870,000원의 111.2%입니다. 전체 평균 207,948,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래 188,240,000원보다 현재 최저가가 높고 최근 추세도 -20.6%입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 예상 23,040,000원, 2회 유찰 시 54,592,000원입니다. 최저가와 인수액을 반드시 함께 보세요.
- 임차보증금 기준. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘 수 있어 실질취득 부담은 보증금 180,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 배당관계를 다시 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 배당요구 및 등기부 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 적용되지 않는다
현재 신건 200,000,000원에서는 임차인 김혜경의 보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 179,870,000원의 111.2%이고 최신 거래 188,240,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -20.6%입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 160,000,000원으로 내려가지만 인수 예상액 23,040,000원이 생기고, 2회 유찰 시에는 매각가 128,000,000원에 인수 예상액 54,592,000원이 붙습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 이 사건은 신건에서는 가격이 높고, 유찰 이후에는 선순위 임차보증금 인수 구조를 함께 계산해야 하는 물건입니다.
