인천지방법원 2025타경32670. 부천시 원미구 도당동 ‘시그니엘빌’ 3층 303호, 전용 46.39㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김동영은 2022년 2월 28일 거래가액 369,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 임차인 김화미는 2022년 3월 8일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022년 4월 15일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 8일 보증금 369,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
문제의 핵심은 말소기준입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 9월 23일 인천신용보증재단의 가압류 10,805,464원입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 이보다 먼저입니다. 따라서 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김화미의 미배당 임차보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 120-4 시그니엘빌 3층 303호 · 삼작로292번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.39㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 김동영 (2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 / 준공 | 12세대 · 2019.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
실제 임차인은 김화미 1명입니다. 보증금은 369,000,000원, 점유 범위는 건물 전부이며, 2022년 4월 15일 전입·점유, 2022년 3월 8일 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2024년 9월 23일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김화미 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 369,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.08 | 2024.05.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
② 시세 비교 — nominal 2.84억보다 ‘실질취득 3.69억’을 봐야 한다
시그니엘빌은 12세대, 2019년 11월 26일 준공된 다세대주택입니다. 제공된 거래표본은 5건이며, 전체 평균은 301,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 313,000,000원, 최신 거래 255,000,000원, 최근·과거 거래 추세 +6.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 46.39㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2023.11 | 46.39㎡ | 3 | 371,000,000원 |
| 2023.05 | 48.46㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 45.99㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 46.39㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 301,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 313,000,000원 |
명목상 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 313,000,000원의 90.7%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 투자비용을 보여주지 못합니다. 선순위 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득은 약 369,000,000원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 56,000,000원, 17.9% 높고, 최신 거래 255,000,000원보다 114,000,000원, 44.7% 높습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 89,776,000원 | 약 369,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 145,780,800원 | 약 369,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 190,584,640원 | 약 369,000,000원 |
배당모형의 인수 추정치는 집행비용 추정 등을 반영해 회차별로 달라지지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 핵심 구조는 동일합니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지므로 시세 비교는 보증금 수준의 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김화미 보증금 | 369,000,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,805,464원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정에서 임차인에게 279,224,000원이 배당되고 89,776,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 추정액이 됩니다. 가압류와 경매개시결정은 배당액 0원으로 계산돼도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 도당초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택과 공원인 장미원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측과 남측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 시그니엘빌은 12세대이고 제공된 실거래 표본은 5건입니다. 최근 거래가격은 240,000,000원부터 371,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 284,000,000원은 법원의 최저매각가격일 뿐입니다. 가격 메리트 판단은 대항력 임차보증금 인수를 반영한 약 369,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차인 배당결과 확인. 김화미 보증금 369,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 얼마인지 배당절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2024년 5월 8일 주택임차권등기가 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 경우의 승계범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수가 증가하므로 실질취득은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 313,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 301,000,000원만으로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 284,000,000원이 최근 12개월 평균 313,000,000원보다 낮아 가격 메리트가 있어 보일 수 있습니다. 그러나 핵심 권리는 그 결론을 뒤집습니다. 김화미는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 있는 실제 임차인 1명이며 보증금은 369,000,000원입니다.
따라서 유찰로 법원 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 369,000,000원에 묶이는 구조입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 313,000,000원보다 약 17.9%, 최신 거래 255,000,000원보다 약 44.7% 높습니다. 이 물건의 핵심은 “2.84억짜리 신건”이 아니라 “선순위 보증금 때문에 실질적으로 약 3.69억을 부담하는 인수형 경매”라는 점입니다.
