인천지방법원 2025타경32729. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 주석리치빌 나동 302호, 전용면적 39.34㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원이고 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가격 역시 같습니다. 현재 등기상 소유자는 이지수이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 245,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 소멸 여부가 아닙니다. 2023년 등기된 선순위 주택임차권이 존재하고, 해당 임차인의 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 245,000,000원이 최저가 219,000,000원보다 많기 때문에 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

현황조사에서 확인된 주식회사 알카말의 점유관계도 별도로 존재합니다. 이 법인은 김성민의 임차권과 동일한 권리로 확인되지 않았으며, 보증금·전입신고일·대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 알려진 인수액만으로 전체 위험이 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 2021.04.05 설정된 박봉열 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원이지만, 해당 근저당은 2021.07.16 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 근저당으로 취급하거나 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.

과거 2018년 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2019.06.28 말소됐고, 2020년 김태수가 신청한 강제경매도 취하 후 말소됐습니다. 이 과거 권리들은 현재 선순위 인수채무로 계산하지 않습니다.

현재 사건에서는 서울보증보험주식회사의 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며, 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 말소기준 이전에 성립한 임차인의 대항력과 보증금 반환 부담은 이들 권리의 소멸과 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 주된 보증금과 별도 점유를 분리

등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 김성민 1명입니다. 현황조사에서는 별도로 주식회사 알카말 1곳이 확인됐습니다. 법인의 임대차계약 관계는 확정되지 않았으므로, 이를 보증금이 없는 점유자로 보거나 김성민과 동일한 임차인으로 합쳐서는 안 됩니다.

김성민: 임차권등기 및 매각물건명세서 기준. 주식회사 알카말: 현황조사 기준. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

확인된 주석리치빌 가·나동의 동일 면적 39.34㎡ 실거래는 두 건입니다. 두 거래 모두 현재 기준으로 오래된 사례이므로, 평균을 최신 시장가격으로 단정하지 않고 참고자료로 사용합니다.

최저가 219,000,000원은 과거 실거래 평균 202,500,000원의 108.1%입니다. 즉 보증금 인수를 고려하기 전부터 비교 평균 이상입니다. 최신 확인 거래 185,000,000원과 비교해도 최저가는 더 높습니다.

진짜 중요한 것은 인수보증금을 포함한 가격입니다. 현재 회차의 실질취득 예상액 248,866,000원은 과거 거래 평균 202,500,000원과 최신 확인 거래 185,000,000원을 모두 웃돕니다. 최저가가 감정가의 일부 비율로 내려간다는 사실만으로 이 물건을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 떨어지는 최저가, 늘어나는 인수액

대항력 있는 김성민의 보증금 245,000,000원이 매각가격보다 크기 때문에 낙찰가가 하락하면 배당금이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 부족분이 늘어납니다. 아래는 제시된 예상배당 및 회차별 인수액을 기준으로 한 계산입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 김성민 미배당 보증금 예상액. 회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부와 배당 결과는 확정되지 않았습니다. 집행비용 추정액 차이에 따라 합계에 소폭 차이가 있습니다. 별도 점유관계 및 기타 취득비용은 제외했습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용 추정액이 선공제되고 김성민에게 잔여 매각대금이 배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌읍행정복지센터 서측 인근입니다. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주상지대에 위치합니다.
• 교통. 남동측 인근에 김포골드라인 고촌역이 있으며, 48번 국도와 시내버스정류장이 인접합니다. 감정요항표상 대중교통 상황이 편리한 지역으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2018.11.29 준공된 주석리치빌 가·나동 40세대 중 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평탄지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 감정요항표상 동측 소로에 접하며, 토지 관련 자료에는 광대로한면 및 소로 접함 등의 도로 정보가 함께 기재돼 있어 개별 호수의 실제 접근로는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(신곡1지구)입니다. 성장관리권역·철도보호지구·장애물제한표면구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 토지 관련 정보상 침수위험지구 저촉 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 있으므로 적용 범위와 현행 규제 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적 거래가 2건으로 제한적이며, 최신 확인 거래도 2023.05입니다. 개별 호실의 현재 시세와 매도 가능 가격을 과거 거래 평균만으로 확정하기 어렵습니다. 인수보증금을 포함한 실질취득액이 과거 거래 범위를 웃도는 점도 부담입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성민 보증금 인수 확인. 임차보증금 245,000,000원, 전입 2021.07.16, 확정일자 2021.06.29, 임차권등기 2023.07.19를 원본으로 대조합니다. 실제 배당 후 미배당액의 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차권자의 관계. 신청채권자의 청구액과 임차보증금이 동일하게 기재돼 있습니다. 대위변제 및 채권승계 여부, 권리 행사 주체, 배당수령 관계를 확인하되 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 알카말 점유관계 조사. 임대차계약서, 점유 개시 경위, 보증금, 전입신고 및 사업자등록 관련 사항, 배당요구 여부를 확인합니다. 김성민과 동일한 권원인지 별도 계약인지 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·등록 상태·매각에 따른 의무 처리와 매수인 승계 가능성을 관할 기관 및 전문가에게 확인합니다.
• 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 신건 예상 실질취득은 248,866,000원입니다. 1회 및 2회 유찰 가정에서도 실질취득이 각각 248,252,800원과 247,762,240원에 머무릅니다. 최저가 하락만으로 수익성을 판단하지 않습니다.
• 현행 시세 재확인. 확인된 거래가 2022~2023년에 집중돼 있으므로, 최근 실거래와 매물 호가, 개별 호수의 상태 및 실제 매도 가능 가격을 별도로 검증합니다.
• 관리비·점유·명도. 실제 점유자와 소유자의 관계, 미납 관리비, 점유 이전 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인합니다.
• 원본 및 매각조건 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인합니다. 배당과 인수에 관한 최종 판단은 법원 원본 및 실제 절차를 기준으로 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 표면적인 최저매각가격과 실제 취득 부담 사이의 차이가 큰 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저가가 219,000,000원으로 같지만, 선순위 임차인 김성민의 보증금 245,000,000원이 매각대금을 초과합니다. 신건 예상배당 기준으로 매수인이 인수할 미배당액은 29,866,000원이고, 실질취득 예상액은 248,866,000원입니다.

더 중요한 점은 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 부담을 크게 낮추지 못한다는 것입니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득 예상액은 247,762,240원으로, 확인된 과거 실거래 평균 202,500,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 두 거래가 오래된 자료라는 한계까지 감안하면, 현재 시세에 대한 추가 검증 없이 가격상 이점을 주장하기 어렵습니다.

여기에 별도 법인 점유자의 보증금과 대항력 여부, 민간임대주택 등록에 따른 의무, 신청채권자와 임차권자의 채권관계까지 확인해야 합니다. 주된 인수 위험이 이미 확인됐고 추가 점유 위험도 남아 있으므로, 최저가만을 기준으로 한 입찰 판단은 적절하지 않습니다. 실제 배당관계와 추가 점유 권원을 확인하고, 현재 시세 대비 실질취득액을 검증하는 것이 핵심입니다.