인천지방법원 2025타경32846. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 11층 1102호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김택현이고 2021년 거래가액 144,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서는 등기부의 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 안형준은 2021.11.12 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.30로, 말소기준으로 계산된 2022.11.15 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 보아야 합니다.
현재 최저매각가는 100,000,000원이지만 보증금은 144,000,000원입니다. 예상배당표에서는 집행비용 2,200,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 97,800,000원이 배당되고, 나머지 46,200,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 146,200,000원입니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 임차보증금이 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 18.98㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.01.08 매매 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준으로 계산된 권리는 2022.11.15 포천세무서장의 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류와 2023.08.17 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 안형준의 실제 전입·점유개시는 2021.11.12로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안형준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.12 | 2021.09.30 | 144,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 배당요구 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
다온하브의 최근 거래 가운데 최근 12개월 거래는 2025.10 90,000,000원, 2026.04 85,000,000원, 2026.07 105,000,000원으로 평균 93,333,333원입니다. 최신 거래는 105,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 128,708,333원이지만, 최근 12개월 거래가 과거보다 33.6% 낮은 추세이므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2023.08 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.72㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 18.98㎡ | 11 | 141,000,000원 |
| 2022.06 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 19.86㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 18.98㎡ | 10 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 93,333,333원 |
최저가 자체도 최근 12개월 평균의 107.1%로 이미 최근 시세 평균보다 높습니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 현재 회차 실질취득은 146,200,000원입니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 부담이 큽니다. 따라서 전체 거래 평균 128,708,333원 대비 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 안형준 보증금 | 144,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 46,200,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물이며 사용승인은 2005.03.05입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 93,333,333원으로 과거 거래를 포함한 평균 128,708,333원보다 낮고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -33.6%입니다.
- 경매 이력. 다온하브 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 100,000,000원 낙찰을 가정하면 임차인 미배당 46,200,000원이 추가되어 실질취득이 146,200,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 65,840,000원, 2회 유찰 시 인수 81,552,000원으로 커집니다.
- 임차인의 대항력 확인. 전입·점유 2021.11.12가 말소기준 2022.11.15보다 빠르므로 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 93,333,333원, 최신 거래 105,000,000원, 추세 -33.6%를 중심으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 통하지 않는 구조
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 144,000,000원이 현재 최저가 100,000,000원보다 큽니다. 현재 회차에서는 임차인 예상 미배당액 46,200,000원을 더한 실질취득이 146,200,000원에 이릅니다. 최근 12개월 평균 93,333,333원과 최신 거래 105,000,000원을 기준으로 보면 가격 부담이 큰 구조입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가가 80,000,000원으로 낮아져도 인수액이 65,840,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 64,000,000원에 인수액 81,552,000원이 붙습니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 미배당 인수액으로 옮겨갈 뿐입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득으로 판단해야 하는 사건입니다.
