인천지방법원 2025타경33035. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 6층 604호, 전용 19.08㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건은 기존 근저당권들이 이미 말소된 뒤, 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 된 구조입니다. 따라서 그 이후의 부천시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2023.11.17 주택임차권등기는 말소기준보다 선순위라 별도로 봐야 합니다.
정한결(개명전정다슬)은 임대차계약일 2021.10.09, 확정일자 2021.10.12, 주민등록·점유개시 2021.10.29이고 보증금은 109,500,000원입니다. 임차권등기도 2023.11.17 마쳐져 있으며 배당요구도 확인됩니다. 신건 매각가 103,000,000원 가정 시 집행비용 2,242,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 100,758,000원이 배당되고, 부족분 8,742,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 19.08㎡ · 지상10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김용희 · 2021.11.12 소유권이전 · 거래가액 109,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정한결(개명전정다슬) 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.10.12 | 109,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 김민주 | 2025.03.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
정한결은 보증금·확정일자·전입일·임차권등기가 모두 확인되므로 인수 구조가 구체적입니다. 반면 김민주는 2025.03.04 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김민주를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 리스크는 정한결의 8,742,000원 인수 계산과 별개입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대준블루온 전용 19㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 107,708,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 100,700,000원, 최신 거래는 2023.12 · 62,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -10.7%입니다. 하락 추세가 확인되는 만큼 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 100,700,000원 |
최저가 103,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 102.3%입니다. 여기에 확인된 보증금 인수 8,742,000원을 더한 실질취득은 111,742,000원이므로, 최근 12개월 평균보다 11,042,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 정한결(개명전정다슬) 보증금 | 109,500,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정한결 보증금 중 100,758,000원이 배당되고 부족분 8,742,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 이 가정에서 0원 배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 103,000,000원 | 8,742,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 82,400,000원 | 28,983,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,920,000원 | 45,166,560원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 그러나 이 물건은 유찰될수록 정한결 보증금의 미배당분이 증가하므로, 표면상의 최저매각가 할인율을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.01.02입니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 부천역이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 규모. 대준블루온 80세대, 대상 전용면적 19.08㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정한결 인수액 확인. 신건 가정에서 보증금 미배당 8,742,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 김민주 별도 확인. 전입 2025.03.04는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 점유와 임대차 조건을 추가 확인해야 합니다.
- 시세 기준 전환. 최저가 103,000,000원이 아니라 확인된 실질취득 111,742,000원을 중심으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 100,700,000원, 최근 추세 -10.7%, 최신 거래 62,000,000원을 함께 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 확인된 인수액은 28,983,200원·45,166,560원으로 커집니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수는 따라 올라간다”
이 사건의 핵심은 감정가 103,000,000원이 아닙니다. 선순위 주택임차권 보증금 109,500,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 배당되지 못한 금액이 매수인에게 이어지는 구조라는 점입니다. 신건 기준 확인된 실질취득은 111,742,000원으로 최근12개월 평균 100,700,000원을 웃돌고, 최근 거래 흐름도 -10.7%입니다. 여기에 김민주의 임대차 조건이 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 할인율보다 선순위 임차보증금과 미상임차 리스크를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
