80,080,000원
광주지방법원 2025타경51880. 광양시 마동 신원아르시스 102동 4층 407호, 전용 84.744㎡ 아파트입니다. 감정가 143,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 80,080,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차보증금 147,000,000원이 낙찰자에게 넘어오는지 여부입니다.
결론부터 말하면 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 말소기준권리는 2013.10.22. 설정된 우리은행 근저당권이고, 임차인 임철용의 전입·점유개시일은 2022.11.30.입니다. 전입이 말소기준권리보다 약 9년 늦으므로 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하며, 2024.06.18. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 마동 1033 신원아르시스 제102동 제4층 제407호 도로명주소: 전라남도 광양시 진등길 80 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.744㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사문성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 80,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 체납관리비 | 2025년 8월 기준 1,276,880원 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준권리는 2013.10.22. 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임철용의 전입·임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 ‘순위’가 중요하다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임철용 주거 · 임차권등기 | 147,000,000원 | 전입·점유 2022.11.30 확정일자 2022.10.13 배당요구 2024.06.18 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 | 0원 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 최저가보다 크지만, 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 대항력 판단의 기준은 보증금 규모가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했는지입니다. 이 사건에서는 우리은행 근저당이 2013.10.22., 임차인의 전입이 2022.11.30.이므로 후순위 임차권이 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 57.9%
신원아르시스 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 138,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 142,000,000원이고, 표본 최저가는 120,000,000원, 최고가는 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 13 | 141,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 19 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 19 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 4 | 134,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 17 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 84.74㎡ | 9 | 133,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 138,250,000원 |
현재 최저가 80,080,000원은 최근 12개월 평균의 57.9%이며, 평균보다 58,170,000원 낮습니다. 최신 거래 142,000,000원과 비교하면 최저가는 약 56.4% 수준입니다. 감정가 143,000,000원도 최근 실거래 최고가와 같지만, 두 차례 유찰로 현재 가격은 최근 거래 범위 아래까지 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,841,440원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,968,800,000원 | 78,238,560원 | 14,890,561,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 채권 미배당은 15,037,561,440원으로 산정되어 있으나, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,080,000원 | 56% | 78,238,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,056,000원 | 39.2% | 54,646,992원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,239,200원 | 27.44% | 38,132,894원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 유형이 아닙니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가하지 않으며, 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하게 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양마동초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·상가가 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 차량·대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층으로, 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 신원아르시스는 198세대이며 2013.10.11. 사용승인된 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 아파트 부지이며 단지 서측과 북측으로 진입로가 개설되어 있습니다.
- 접도·공시지가. 중로각지이며 공시지가는 625,600원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2013.10.22. 우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 14,968,800,000원과 변경등기 75,600,000원의 관계 및 공동담보 해제 내용을 확인하세요.
- 임차권 순위 확인. 임철용의 전입일 2022.11.30.과 임차권등기명령 2024.06.18.이 말소기준권리 이후인지 원본과 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없으므로 현장 방문과 점유자 면담이 필요합니다.
- 체납관리비 확인. 2025년 8월 기준 1,276,880원의 세부 내역과 현재까지의 추가 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 갑구 금지사항등기의 매각 후 말소·존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 반영. 동일 면적 실거래는 120,000,000원부터 143,000,000원까지 차이가 있으므로 층·향·수리 상태를 응찰가에 반영하세요.
- 세금·비용 확인. 당해세, 취득세, 명도비용, 공용부분 관리비 등 배당표 밖 비용을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “보증금 1.47억”보다 중요한 것은 순위다
표면적으로는 최저가 80,080,000원보다 큰 임차보증금 147,000,000원이 보여 부담스러울 수 있습니다. 그러나 임차인의 전입·점유가 2013년 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 대항력 있는 인수형 사건이 아닙니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영한 80,080,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 138,250,000원의 57.9%로 내려와 있습니다. 권리 순위와 가격만 보면 매력적인 구간이지만, 근저당 변경등기·금지사항등기·체납관리비·현재 점유 상태를 확인하지 않은 채 숫자만 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 최종 판단은 원본과 현장 확인 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.
