인천지방법원 2025타경33220. 부천 원미구 심곡동 ‘에코스마트2’ 14층 1405호, 전용 14.43㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 과거 하나은행 근저당은 2022.03.11 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.12.21 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 김대수는 그보다 앞선 2022.04.14 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.
김대수의 임차보증금은 100,000,000원입니다. 매각가 86,000,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 1,948,000원을 먼저 빼고 임차인에게 84,052,000원이 배당되어 15,948,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부분은 대항력 때문에 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 86,000,000원짜리 물건으로 보면 안 되고, 실질적으로는 약 100,000,000원 수준의 취득 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 14.43㎡ · 14층건 중 14층 |
| 소유자 | 이우석 (2022.05.09 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 에코스마트2 · 56세대 · 2013.03.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인 중복은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대수 | 건물의 전부 | 100,000,000원 | 2022.04.14 | 2022.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 15,948,000원 예상 |
임차권등기는 2024.04.24 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 2022.04.14로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.04.24 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에코스마트2의 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 81,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거의 100,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 56,000,000원·최신 거래 56,000,000원·최근 추세 -35.3%를 우선해 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.43㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 14.43㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 12 | 99,000,000원 |
| 2023.05 | 14.43㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 14.43㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2022.07 | 14.43㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 14.43㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 15.6㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 14.43㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 14.43㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 81,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.43㎡ | 2건 | 56,000,000원 |
신건 최저가 86,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 56,000,000원의 153.6%입니다. 더 중요한 것은 이 사건이 대항력 인수형이라는 점입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 가격 비교의 기준은 86,000,000원이 아니라 약 100,000,000원의 실질취득 부담입니다. 최근 거래와 비교하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 김대수 보증금 | 100,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,600,517원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 김대수 보증금 중 15,948,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,000,000원 | 15,948,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,800,000원 | 32,838,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,040,000원 | 46,350,720원 |
표에서 보듯 낙찰가가 86,000,000원에서 68,800,000원, 55,040,000원으로 내려갈수록 매수인 인수 예상액은 15,948,000원에서 32,838,400원, 46,350,720원으로 커집니다. 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 대상 전용면적은 14.43㎡입니다.
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 ‘심곡고가교’ 북동측 약 50미터 지점으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1405호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터 포장도로와 북측 약 6미터 막다른 진입도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 56세대의 소형 도시형생활주택이며 거래 표본은 12건입니다. 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 2.1회로, 소형 원룸형 수요와 실제 거래 속도는 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계 계산. 현재 추정 인수액은 15,948,000원이지만 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 최종 확인해야 합니다.
- 낙찰가 하락 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 68,800,000원으로 내려가도 인수 예상액이 32,838,400원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 55,040,000원에 인수 예상액 46,350,720원이 붙습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 81,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 56,000,000원과 -35.3% 추세를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 김대수의 점유개시는 2022.04.14이고 임차권등기는 2024.04.24입니다. 입찰 전 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당이 줄면 임차인 미배당액이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,600만원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차인 김대수의 보증금은 100,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자는 2022.04.14로 말소기준 2023.12.21보다 빠릅니다. 신건 기준 배당 추정에서도 15,948,000원이 남아 매수인에게 승계될 수 있습니다. 유찰이 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커지기 때문에 실질취득 부담은 약 1억원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 56,000,000원이고 가격 추세는 -35.3%입니다. 최저가 86,000,000원 자체도 최근 평균의 153.6%입니다. 여기에 소형 원룸형이라는 용도, 단지 경매의 평균 유찰 2.1회까지 함께 보면, 이 사건은 낮아 보이는 최저가보다 대항력 인수와 최근 하락 시세를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
