인천지방법원 2025타경33384. 부천역 북동측 약 200m 지점에 있는 에코스마트3 16층 1607호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택·원룸형)이고, 비교 대상 전용면적은 12.16㎡입니다. 소유자 선범우가 2022년 거래가 70,000,000원에 취득했으며, 이후 임차인 양유강의 보증금 100,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

이 사건의 핵심은 매각대금으로 임차보증금을 전부 반환할 수 없다는 점입니다. 2024년 11월 등기된 임차권은 2025년 4월 경매개시결정보다 앞섭니다. 기존 농협은행 근저당은 이미 말소되어 있으며, 제공된 권리관계에서 경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 따라서 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 중심으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권

2019.02.18 설정된 농협은행 근저당권은 채권최고액 60,000,000원이었으나, 2022.09.07 해지로 이미 말소되었습니다. 2014년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

반면 을구 3번 주택임차권은 아직 말소되지 않았습니다. 말소기준인 갑구 6번 경매개시결정보다 먼저 등기되었고, 제공된 권리관계상 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억원의 무게

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 약 1억원

이 물건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 매수인 인수액입니다. 신건 최저가 87,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,966,000원을 제외하고 임차인에게 85,034,000원이 배당됩니다.

그러면 보증금 100,000,000원 중 14,966,000원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하므로 실질취득은 101,966,000원입니다. 실제 배당액과 인수액은 집행비용, 세금, 최우선변제 등 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래와 큰 격차

에코스마트3는 91세대이며 2014.06.27 준공되었습니다. 대상 전용면적은 12.16㎡이고, 인근 면적대의 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 9건의 평균은 60,222,222원입니다. 전체 12건 평균 60,333,333원보다 최근 평균을 우선해 판단합니다.

전체 실거래는 50,000,000원에서 72,000,000원 사이입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래는 55,000,000원으로, 2026년 4월의 72,000,000원 거래보다 낮습니다. 최근 거래 평균은 과거 구간 대비 -0.7%로, 완만한 하락 추세도 확인됩니다.

최저매각가 87,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 144.5%입니다. 여기에 임차보증금 인수를 더하면 실질취득 101,966,000원으로, 최근 평균 60,222,222원 및 최신 거래가 55,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 시세보다 저렴한 경매라는 평가는 성립하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

집행비용 1,966,000원을 공제한 배당 가능액 85,034,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 신청채권자 배당액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 임차보증금 부족분 14,966,000원은 배당 항목이 아닌 매수인 인수액이므로 매각대금 분배 합계에 중복 포함하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북동측 약 200m 지점에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 19층 건물 중 16층 1607호입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중입니다. 소형 주거공간인 점을 반영해 비교 거래의 면적과 층을 확인해야 합니다.
• 도로. 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인 대상입니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 91세대 규모의 원룸형 도시형생활주택입니다. 최근 실거래 가격의 편차가 있고, 경매 평균 유찰 3.1회 및 매각률 7.69%를 함께 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득부터 계산. 현재 최저가 87,000,000원에 예상 인수액 14,966,000원을 합산하면 101,966,000원입니다. 실제 매수비용은 취득세 등 부대비용에 따라 더 늘어날 수 있습니다.
• 임차권 원본 확인. 양유강의 임차권등기, 대항력 발생 요건, 확정일자 및 배당요구 내역을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 확인. 신건 예상 인수 14,966,000원은 추정 배당을 전제로 합니다. 실제 배당액과 매수인 승계 범위를 최종 확인해야 합니다.
• 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 100,000,000원과 임차인 보증금 100,000,000원의 권리관계 및 배당·대위 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 신청채권자를 실제 임차인으로 중복 집계해서는 안 됩니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 101,652,800원, 2회 유찰 시 101,402,240원입니다. 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 60,222,222원, 최신 거래 55,000,000원, 최근 추세 -0.7%를 기준으로 실질취득을 비교해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 현재 점유는 별개의 문제입니다. 현장 방문, 점유관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 세금, 집행비용, 명도비 및 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서, 임차권등기 및 최종 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.

맺으며 — “5,568만원이 되어도 1억원짜리 취득”

이 물건의 신건 최저가는 87,000,000원이지만 임차보증금 인수액까지 합치면 실질취득이 101,966,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 55,680,000원까지 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 101,402,240원에 머뭅니다.

이와 비교되는 최근 12개월 실거래 평균은 60,222,222원, 최신 거래가는 55,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -0.7%로 하락 방향이며, 같은 건물 경매 평균 유찰 3.1회와 매각률 7.69%는 환금성 검토의 필요성을 더합니다.

매각대금에서 임차보증금을 전액 배당하지 못하는 대항력 임차인 인수형인 데다, 실질취득이 최근 시세를 크게 웃돕니다. 낙찰가가 싸 보인다는 이유로 접근해서는 안 되며, 인수보증금을 포함한 총취득비용과 실제 시세를 기준으로 판단해야 합니다.