인천지방법원 2025타경33481. 부천시 소사구 송내동 세일해피랜드 3층 304호 아파트입니다. 현재 소유자는 우신자이며, 2017.04.26 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2023.12.27 등기된 심재상의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.10, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.20이고 임차보증금은 148,000,000원입니다. 이 전입일은 2025.05.14 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 경매로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 떠안게 됩니다.
과거 송내동새마을금고 근저당, 김팔호·유니온상호저축은행·현대캐피탈·샤인캐피탈대부 관련 권리, 전세권과 2016년 임의경매는 모두 이미 말소되었거나 2017년 매각 과정에서 정리됐습니다. 2017.04.26 설정된 부흥신용협동조합 근저당도 2017.09.12 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 승부처는 복잡한 다수 담보권이 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 574-14 세일해피랜드 3층 304호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 심곡로10번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 중 3층 304호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 우신자 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 배당요구를 해도 부족분은 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재상 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 | 2021.12.20 | 148,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 신건 매각가 150,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,900,000원이 먼저 빠져 임차인에게 배당 가능한 금액이 147,100,000원에 그칩니다. 보증금 148,000,000원 중 900,000원이 미배당되고, 이 부분이 매수인에게 승계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 심재상 보증금 | 148,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 150,000,000원 가정에서는 집행비용 2,900,000원과 임차인 배당 147,100,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 900,000원은 매수인이 인수합니다.
④ 회차별 실질취득 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 900,000원 | 150,900,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 30,480,000원 | 150,480,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 54,128,000원 | 150,128,000원 |
이 표가 이 사건의 가장 중요한 숫자입니다. 150,000,000원에서 120,000,000원, 다시 96,000,000원으로 최저가가 내려가더라도 실질취득은 각각 150,900,000원, 150,480,000원, 150,128,000원입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분을 대부분 상쇄하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 3층 304호이며 아파트로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 규모. 세일해피랜드는 15세대, 사용승인 관련 기준일은 2003.01.28입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건은 150,000,000원 낙찰가에 900,000원 인수가 붙어 총 150,900,000원입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 30,480,000원, 2회 유찰 시 인수 54,128,000원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 심재상의 임대차계약일 2021.09.10, 전입·점유·확정일자 2021.12.20, 보증금 148,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 집행비용과 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 임차보증금 부족분도 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실질취득 약 150,000,000원 수준이 실제 거래 가능한 가격인지 인근·동일 물건 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 최저가만 보면 이해를 잘못하기 쉽습니다. 신건 최저가는 150,000,000원이지만, 임차인 심재상의 148,000,000원 보증금이 선순위이고 신건 가정에서도 900,000원이 미배당돼 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 150,900,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 120,000,000원에 낙찰되면 인수가 30,480,000원, 96,000,000원에 낙찰되면 54,128,000원으로 늘어나 총부담이 각각 150,480,000원, 150,128,000원에 머뭅니다. 낙찰가 하락이 곧 실질가격 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 이 물건은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 낙찰가와 인수액을 합친 금액이 실제 시세보다 낮은가를 확인하는 것이 핵심입니다.
