인천지방법원 2025타경33577. 부천시 원미구 중동 디아뜨갤러리3 에이동 1508호입니다. 물건의 분류는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 신건 최저매각가는 5,600만원으로 표시되어 있지만 이 숫자만으로 매수 비용을 판단해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 2024년 등기된 임차권과 2025년 강제경매개시결정 사이의 선후관계입니다. 전호진은 2022년부터 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 임차인이며, 임차권등기도 경매개시결정보다 먼저 이루어졌습니다. 보증금이 매각대금으로 전액 회수되지 않으면 미회수분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 다만 실제 임차인으로 확인되는 사람은 전호진 1명이며, 임차인의 보증금과 신청채권자의 청구금액을 단순 합산해 별도의 임차보증금이 존재한다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

등기상 기존 농업협동조합중앙회 근저당권은 2004.05.19 설정되었으나 2015.05.06 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 존속하는 선순위 담보권으로 보아서는 안 됩니다.

이후 2022년 이유섭에게 소유권이 이전되었고, 2024년 전호진의 주택임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 등장합니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 임차권은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전호진은 말소기준권리 이전부터 주민등록과 점유를 갖추었으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실이 곧 보증금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다.

예상 매각대금이 임차보증금보다 작아 배당만으로 전액 회수하기 어렵습니다. 배당 이후의 미회수 보증금은 대항력에 따라 매수인이 부담하는 것으로 계산해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 5,600만원에 사는 물건이 아니다

현재 회차 예상배당에 따르면 매각대금 56,000,000원에서 집행비용 1,408,000원을 먼저 차감하고, 임차인에게 54,592,000원을 배당합니다.

그 결과 임차보증금 119,000,000원 중 64,408,000원이 회수되지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액이 늘어난다

각 회차의 인수액은 해당 회차 예상배당 추정치를 사용했습니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계이며, 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

1회 유찰 시 최저가는 44,800,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 75,406,400원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 35,840,000원까지 하락해도 인수액이 84,205,120원으로 늘어납니다.

유찰로 최저가가 낮아지는 것을 실질적인 할인으로 해석하기 어려운 구조입니다. 각 회차 실질취득 부담의 차이는 주로 집행비용 추정액 차이에서 발생합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 배당은 법원의 배당표와 채권관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 임차보증금 인수액과 별개의 독립적 인수채무로 확정한 금액이 아닙니다.

⑥ 시세 판단 — 비교 기준은 실질취득액

현재 확인된 감정가와 최저매각가는 모두 56,000,000원입니다. 그러나 전호진의 선순위 보증금 인수를 반영하면 실질취득 부담은 현재 회차 기준 120,408,000원입니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

소유자 이유섭의 2022년 등기상 취득 거래가액은 129,000,000원입니다. 다만 과거 거래가격은 현재 시세를 입증하는 자료가 아니므로 이를 근거로 현재 매수 가격의 적정성을 판단하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 중동 신중동역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 15층에 위치합니다. 외벽은 석재·복합판넬, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측과 북측으로 대로 및 중로에 접합니다. 감정요항표상 대로 폭은 25~30m, 중로 폭은 15~20m입니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)에 해당합니다. 토지면적은 1,225.3㎡이며 공시지가는 7,020,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 실제 사용계획에 따른 허용 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 표시는 없습니다. 임대 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무·근린생활시설이 혼재한 상업지역에 위치하지만, 실거래 가격과 실제 거래량을 확인하지 못해 매도 소요기간이나 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 전호진의 주민등록·점유·확정일자·임차권등기 및 현재 권리 상태를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 확인. 현 회차 예상 인수액은 64,408,000원입니다. 실제 배당액과 미회수 보증금이 확정되면 매수인 부담도 그에 맞춰 재확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구금액 119,000,000원과 전호진의 보증금 119,000,000원 사이의 변제·대위·승계 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복계산을 피하면서 실제 인수책임의 귀속을 파악하는 것이 중요합니다.
• 권리소멸 및 말소 협조. 임차인의 보증금 전액 회수 여부, 임차권등기 말소 가능성, 채권자와 임차인의 권리관계를 확인해야 합니다. 인수 부담이 해소되었다는 별도의 근거 없이 인수액을 제외하지 마세요.
• 실질취득가 기준 입찰. 신건 최저가 56,000,000원이 아니라 인수액을 더한 약 120,408,000원을 기준으로 자금과 시세를 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회·2회 유찰 시에도 예상 총부담이 각각 120,206,400원, 120,045,120원으로 유지되는 구조입니다. 최저가만 내려가는 것을 가격 할인으로 해석하지 않아야 합니다.
• 용도 및 실제 사용. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도 및 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다. 매수인이 인수할 보증금과 인도·명도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비 및 기타 부담. 체납 관리비, 세금, 취득 부대비용 등을 확인해야 합니다. 현재 실질취득 추정액에는 이러한 별도 비용이 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류, 건축물대장 및 최근 실거래 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 구조입니다.

현재 회차 최저매각가는 56,000,000원이지만, 전호진의 보증금 119,000,000원 중 예상 미배당액 64,408,000원을 인수하면 실질취득 부담은 120,408,000원입니다.

유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분에 대응해 인수 보증금이 증가하므로 매수인 총부담은 약 1.20억원 수준에 머뭅니다. 따라서 낮은 최저매각가를 근거로 저렴한 물건이라고 해석할 수 없습니다.

주택도시보증공사의 신청채권과 임차권자의 보증금 사이의 실제 채권관계, 인수 책임의 귀속, 임차권 말소 가능성을 확인하는 절차가 중요합니다. 또한 현재 시세가 확인되지 않았으므로 실질취득 부담과 시장가격 사이의 유불리도 확정할 수 없습니다.

이 사건의 판단 기준은 5,600만원이 아니라 예상 실질취득 부담 120,408,000원과 선순위 임차권의 최종 처리 결과입니다.