인천지방법원 2025타경33581. 김포 풍무동 테라스테이 3층 316호, 감정평가상 주거용 오피스텔(복층)입니다. 현재 등기상 소유자는 김수경이고, 2020.04.10 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 129,500,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 먼저 볼 것은 근저당보다 임차인 김다솔의 선순위 임차권입니다.
김다솔은 임대차계약일 2020.03.14, 확정일자 2020.03.16, 전입·점유개시일 2020.04.10이고 보증금은 100,000,000원입니다. 2023.12.27에는 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 산정된 수협은행 근저당은 2024.01.24이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 3층 316호 · 도로명 경기도 김포시 풍무로 196 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔(복층) · 지하4층, 지상10층 건물 내 제3층 제316호 |
| 사용승인 | 2019.06.28 |
| 소유자 | 김수경 (2020.04.10 소유권 취득 · 등기상 거래가액 129,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건에서 과거 2020.07.17 설정된 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 말소기준은 2024.01.24 수협은행 근저당권입니다. 반면 김다솔의 전입·점유개시는 2020.04.10, 확정일자는 2020.03.16, 임차권등기는 2023.12.27로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솔 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.10 | 2020.03.16 | 100,000,000원 | 2023.12.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김다솔은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 100,000,000원 한 건으로 봐야 하며, 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재회차에서는 배당표상 보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격·회차 구조 — 유찰이 깊어져도 단순히 싸지는 게 아니다
현재 신건 최저매각가는 128,000,000원입니다. 제시된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 내려갑니다. 그러나 2회 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금 중 19,954,560원이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
이 사건에는 현재 시점의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 128,000,000원이나 유찰가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 2회 유찰부터는 최저가 하락분 일부가 인수액으로 전환되므로, 가격 판단의 기준을 단순 최저가가 아니라 실질취득 부담으로 바꿔야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김다솔 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 310,800,000원 | 25,408,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 가정에서는 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 수협은행 배당은 25,408,000원, 주택도시보증공사 배당은 0원이며 전체 채권 미배당액은 385,392,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔(복층)로 이용 중이며, 건물 1·2층은 근린생활시설이 있는 오피스텔입니다.
- 입지. 김포신풍초등학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트단지·근린상가가 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 건물 전면에 시내버스정류장이 있으며, 김포골드라인 풍무역까지 도보 약 10여분으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 풍무로와 접하고 동측으로 폭 약 10미터 도로와 접하는 2면 도로 조건입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 고도지구, 성장관리권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 부합하며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 김다솔은 대항력·우선변제권이 있으므로 실제 낙찰가에서 보증금이 얼마까지 배당되는지가 인수액을 결정합니다.
- 유찰가와 실질취득을 분리하지 말 것. 2회 유찰 시 81,920,000원만 보지 말고 인수 19,954,560원을 함께 봐야 합니다.
- 현재 시세 직접 대조. 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 관련 내용과 경매 후 처리 여부를 원문 서류에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 복층 구조와 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’다
현재회차 128,000,000원에서는 대항력 임차인 김다솔의 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 여기까지만 보면 구조는 정리돼 있습니다. 그러나 유찰이 깊어져 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려가면 선순위 임차권의 미배당액이 다시 매수인 부담으로 전환됩니다.
실제로 제시된 2회 유찰 시나리오는 최저가 81,920,000원에 매수인 인수 19,954,560원이 붙습니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 무조건 싸지는 물건”이 아니라, 어느 회차부터 임차보증금 인수가 발생하는지를 함께 계산해야 하는 물건입니다. 현재 시세와의 직접 비교 근거 없이 최저가만 보고 가격 우위를 판단해서는 안 됩니다.
