인천지방법원 2025타경34025. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 7층 725호로, 감정평가서상 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원이고 주택도시보증공사가 115,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 과거 국민은행 근저당이 있지만 2022.04.11 이미 말소됐습니다. 반면 송수민의 주택임차권은 2024.04.16 등기됐고 전입·점유 개시일은 2022.04.11로 경매개시결정에 앞섭니다. 말소기준보다 앞선 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 것이 핵심입니다.
더욱 중요한 것은 가격 비교 기준입니다. 최근 거래 81,000,000원보다 최저가 103,000,000원이 이미 높은데, 여기에 보증금 인수액까지 합산하면 실질취득액이 117,242,000원으로 증가합니다. 임차인 권리와 가격 모두 별도 검토가 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층 725호 · 도로명주소 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 15.292㎡ · 지상 14층 중 7층 |
| 단지 | 다온하브 · 283세대 · 2005.03.05 준공 |
| 소유자 | 김경일 (2022.04.11 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 등기상 임차권 | 송수민 · 보증금 115,000,000원 · 대항력 있음 |
| 추가 점유 조사 | 최과장 · 보증금·전입일·대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기상 국민은행 근저당권 62,400,000원은 2022.04.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 성립한 송수민의 대항력 있는 임차권까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 미상 점유를 분리
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송수민 건물의 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.04.11 확정 2022.03.21 |
115,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 |
인수 예상 14,242,000원 |
| 최과장 점유·임대차 관계 확인 필요 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
임차인·점유자 조사상 2명이 기재되어 있습니다. 송수민은 등기된 임차인이고, 최과장은 실제 임대차관계와 권리 내용이 확인되지 않은 점유 조사 대상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 실제 임차인으로 중복 산정하지 않았습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 싸지지 않는 이유
송수민의 보증금 115,000,000원은 현재 최저매각가 103,000,000원보다 큽니다. 낙찰대금에서 집행비용을 제외하고 배당하기 때문에 보증금 전액을 배당받지 못하며, 그 미배당 잔액이 매수인 인수액으로 남습니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 감소하고 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 규모에 사실상 묶입니다.
| 회차 | 최저가 | 송수민 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 103,000,000원 | 14,242,000원 | 117,242,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 82,400,000원 | 34,483,200원 | 116,883,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 65,920,000원 | 50,666,560원 | 116,586,560원 |
실질취득 = 낙찰가 + 송수민 미배당 보증금. 집행비용 추정치 차이에 따라 회차별 합계가 소폭 달라집니다. 실제 취득세·명도비·관리비와 최과장 관련 추가 위험은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 인수액은 변동됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 8,100만원, 하락 추세
다온하브의 전용 15㎡대 유사 면적 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 106,083,333원이지만 2022~2023년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균 81,000,000원이며, 최신 거래인 2026.06 거래 역시 81,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 25.3% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 106,083,333원 |
전체 평균 106,083,333원만 놓고 보면 최저가 103,000,000원이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 127.2%로, 신건 최저가부터 최근 시세를 초과합니다. 보증금 인수액을 더한 실질취득액 117,242,000원은 최근 거래가 81,000,000원보다 36,242,000원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 송수민 보증금 | 115,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 송수민 미배당 | — | 14,242,000원 |
집행비용 2,242,000원은 추정치입니다. 송수민에게 100,758,000원을 배당하면 매각대금이 소진되며, 보증금 부족분 14,242,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 0원입니다. 신청채권과 임차보증금의 법적 관계는 원본 확인이 필요하며 두 금액을 별도 임차보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 부천역이 있어 감정평가상 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 14층 건물의 7층 725호입니다. 위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중입니다. 일반적인 중대형 아파트와 다른 소형 주거상품의 수요·환금성을 고려해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 7필지 일단지의 사다리형 토지입니다. 남측·동측·북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 상대보호구역 등 제한사항이 있으며, 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 적용 여부 확인이 필요합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 단지의 최근 거래는 과거 고가 거래보다 낮습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회로 집계되어 있으며, 낮은 낙찰가만으로 매도 유동성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 검증. 송수민 보증금 115,000,000원과 예상배당 100,758,000원을 대조하고 실제 배당 후 잔액의 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. 최과장의 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입신고일, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 권리 미상 상태에서 추가 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득 기준. 신건 117,242,000원, 1회 유찰 시 116,883,200원, 2회 유찰 시 116,586,560원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 시세 하락 검토. 최근 거래가 81,000,000원과 이전 거래군 대비 25.3% 하락 추세를 반영하고, 최근 거래 표본이 1건이라는 불확실성도 함께 고려해야 합니다.
- 보증기관 채권 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 115,000,000원 청구와 송수민 임차보증금의 관계, 배당순위 및 실제 배당 가능성을 원본으로 검증해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기와 실제 점유관계를 확인하고, 인도 절차 및 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구·실거래 자료와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 신건 103,000,000원에 낙찰받아도 송수민의 미배당 보증금 14,242,000원을 더하면 실질취득액은 117,242,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 65,920,000원까지 내려가더라도 예상 인수액이 50,666,560원으로 커져 실질취득액은 116,586,560원입니다.
이 금액은 최근 실거래 81,000,000원을 크게 웃돕니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 25.3% 하락했고, 별도 조사된 최과장의 보증금·대항력도 미상입니다. 확인된 인수액만 반영해도 최근 시세 이상이며, 미상 점유 위험까지 남아 가격과 권리 양쪽 모두 보수적인 검토가 필요한 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 낮아진 최저가가 아니라 배당 후 보증금 인수를 포함한 실질취득액과 미확인 권리의 해소 여부입니다.
