인천지방법원 2025타경34161. 부천시 원미구 역곡동 27-42에 위치한 삼보그린빌 나동 301호입니다. 감정평가상 다세대주택이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 209,000,000원입니다.

등기부상 현재 소유자는 임형순이며, 2020년 3월 2일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 172,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 2022년 가압류를 설정했고, 2025년 강제경매를 신청했습니다.

그런데 이 사건은 가압류나 강제경매개시결정만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 가압류보다 앞선 전입신고와 확정일자를 가진 임차인 조가은이 존재하기 때문입니다. 임차보증금이 얼마인지, 실제 배당액이 얼마인지, 매각 후 남는 보증금을 매수인이 인수하는지를 하나의 흐름으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인의 대항력

등기상 주요 권리의 시간 순서는 명확합니다. 임차인은 2020.02.26 전입신고 및 점유개시를 했고, 최초 계약의 확정일자는 2020.02.03입니다. 보증금 증액 계약의 확정일자도 2022.02.14로, 주택도시보증공사의 가압류일인 2022.09.30보다 앞섭니다.

갑구 17번 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 등기된 국가 압류, 부천시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차인의 선행 대항력과 우선변제권은 별도로 판단해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 말소될 것으로 표시되어 있다는 사실만으로 미배당 보증금의 인수 위험까지 없어진다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.79억의 배당이 핵심

실제 임차인은 조가은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 가압류권자 및 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 임차인 수에 추가하지 않습니다.

③ 예상배당표 — 기존 추정과 실제 권리순서의 충돌

매각가 209,000,000원을 가정한 기존 배당 추정은 다음과 같습니다. 다만 이 추정은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 조가은의 배당을 반영하지 않았습니다. 따라서 아래 금액은 확정 가능한 실제 배당 결과가 아닙니다.

④ 회차별 분석 — 유찰돼도 실질취득액을 따져야 한다

신건 최저매각가 209,000,000원은 등기상 보증금 179,000,000원보다 높습니다. 그러나 유찰 후에는 매각가가 보증금 이하로 내려갑니다. 이때는 낙찰가만 비교하지 말고 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 합산해야 합니다.

⑤ 배당 차트와 회차별 미배당 비교

다음 도넛 차트는 현재 신건을 기준으로 작성된 기존 배당 추정의 금액 구성입니다. 임차인 배당 누락 문제를 확인하기 위한 참고자료이며, 실제 법적 배당순서를 반영한 확정 예측은 아닙니다.

⑥ 시세 비교 — 감정가와 실제 시장가격을 혼동하지 말 것

이 물건의 감정가는 209,000,000원이고, 현재 최저매각가도 같습니다. 등기부상 소유자가 2019년 매매를 원인으로 취득하면서 신고한 거래가액은 172,000,000원입니다.

그러나 과거 취득가액은 현재 시세가 아닙니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 확인할 수 없어 209,000,000원이 현 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 새시 창호를 사용합니다. 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 진입도로에 접하며, 토지의 도로접면은 소로한면으로 표시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 201.2㎡입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 ㎡당 2,065,000원입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 가톨릭대학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 거래량과 매도 소요기간, 적정 처분가격은 판단하기 어렵습니다. 개별 건물·호수의 상태와 실제 시장거래를 추가 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에 기재된 최초 보증금 171,000,000원과 변경 보증금 179,000,000원을 확인하고, 최종 계약서 및 실제 잔존 보증금과 대조해야 합니다. 동일 임차인의 변경 계약을 두 건으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 임차인 배당순위 확인. 2020.02.26 전입 및 점유, 2020.02.03·2022.02.14 확정일자, 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류의 선후관계를 기준으로 임차인의 실제 우선배당 범위를 검토해야 합니다.
• 배당표 재작성. 기존 배당 추정은 임차인 배당을 반영하지 않았습니다. 이를 수정한 뒤 매수인의 미배당 보증금 인수액을 계산해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국가 압류와 부천시 압류가 모두 존재합니다. 압류등기일만으로 세금의 실제 배당순위를 확정할 수 없으므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 중복 검증. 가압류 청구금액 3,039,000,000원과 강제경매 신청 청구액 179,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 두 금액을 기계적으로 합산한 기존 채권총액을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득액 재계산. 1회 유찰 최저가 167,200,000원, 2회 유찰 최저가 133,760,000원은 보증금 179,000,000원보다 낮습니다. 실제 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 총부담을 기준으로 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 반환에 따른 인도 관계를 검토해야 합니다.
• 실거래·환금성 확인. 삼보그린빌 나동과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가, 거래일, 전용면적, 층, 건물 상태를 대조해야 합니다. 감정가나 과거 취득가액만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 관리비·원본 서류 확인. 관리비 체납 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 미배당 보증금”

이 사건은 단순한 가압류·강제경매 물건이 아닙니다. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 임차인 1명이 존재하며, 등기상 최종 보증금은 179,000,000원입니다.

현재 신건 최저가는 209,000,000원으로 보증금보다 높지만, 임차인의 전액 배당 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 기존 배당 추정이 임차인 배당을 누락한 채 주택도시보증공사에 매각대금 대부분을 배분하고 있어, 매수인 인수 0원이라는 추정을 그대로 신뢰할 수 없습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 보증금 미배당액이 증가하면 실질취득액은 보증금 수준 이상이 될 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

이 물건의 핵심은 임차인 우선배당과 세금 배당순서를 재검증하고, 실제 인수액 및 실질취득액을 확정하는 것입니다. 그 전까지는 권리 위험과 가격 적정성을 모두 보수적으로 판단해야 합니다.