인천지방법원 2025타경34203. 부천 소사구 소사본동 ‘아람채5차’ 5층 502호, 다세대주택 사건입니다. 현 소유자 정만수는 2022년 3월 21일 매매를 원인으로 2022년 4월 8일 소유권을 이전받았고 거래가액은 243,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 1월 31일 광명세무서장의 국 압류입니다. 2019년 설정된 금호새마을금고 근저당권 600,000,000원은 이미 2019년 11월 22일 해지로 말소돼 현재 권리분석의 기준권리가 아닙니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 박정준은 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022년 2월 28일, 점유개시일자는 2022년 4월 9일이고 보증금은 243,000,000원입니다. 제공된 판정상 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 분류돼 있습니다. 현재 최저가 242,000,000원 기준 예상배당으로는 집행비용 4,188,000원을 먼저 제외한 뒤 박정준에게 237,812,000원이 배당되므로, 남은 5,188,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교 대상 면적 | 58.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 · 2019.06.28 준공 · 9세대 |
| 소유자 | 정만수 · 2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 2.43억 임차보증금
2023년 11월 20일에는 박정준 명의의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 임차보증금은 243,000,000원, 범위는 건물 전부이며, 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 이후 2024년 8월 26일 전입한 이한솔도 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만, 말소기준일보다 뒤의 전입으로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·명도관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 관계
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.28 점유개시 2022.04.09 | 243,000,000원 | 2023.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 |
| 이한솔 | 점유 확인 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계신고 아님 |
박정준과 이한솔 모두 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 아닙니다. 박정준 보증금 243,000,000원은 실제 임차보증금으로 권리분석에 반영하고, 이한솔은 보증금 미상인 별도 점유자로 봅니다.
③ 낙찰가가 떨어져도 실질취득액이 거의 안 떨어지는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적인 유찰형 경매와 계산법이 다릅니다. 낙찰가가 낮아지면 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액 = 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 242,000,000원 | 5,188,000원 | 247,188,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 193,600,000원 | 52,910,400원 | 246,510,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 154,880,000원 | 91,088,320원 | 245,968,320원 |
④ 시세 비교 — 전체 평균 2.47억보다 최근 1.90억을 봐야 한다
아람채5차의 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 247,000,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년 282,000,000원·283,500,000원의 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 자료가 우선입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 190,000,000원, 최신 거래도 2025년 7월 190,000,000원입니다. 최근 가격은 그 이전 구간보다 -28.6%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 53.36㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 63.78㎡ | 4 | 283,500,000원 |
| 2022.04 | 62.51㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2021.08 | 53.36㎡ | 2 | 232,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 242,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 127.4%입니다. 여기에 현재 회차의 인수액 5,188,000원을 합친 실질취득액 247,188,000원은 최근 시세 190,000,000원의 130.1%로, 약 57,188,000원 높습니다. 따라서 전체 과거 평균 대비 최저가가 98.0%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 박정준 보증금 | 243,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 박정준 보증금 미배당분은 5,188,000원으로 계산돼 매수인 인수액에 반영됩니다. 광명세무서 압류와 부천시 압류가 존재하고, 제공된 배당안은 당해세 등 세금 우선배당을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당·인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정자료상 다세대주택으로 이용 중이며, 아람채5차 전체는 9세대입니다.
- 입지. 부원초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정자료에는 외국인 등 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 확인 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 최근 거래 190,000,000원은 과거 전체 평균 247,000,000원보다 낮고 최근 대 이전 가격 추세는 -28.6%입니다.
- 경매 이력 지표. 동일 대상군의 평균 유찰 횟수는 1.7회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정준 보증금 인수액 확인. 현재 추정 인수액은 5,188,000원이지만 세금 우선배당 등이 실제 배당에 반영되면 미배당 보증금이 달라질 수 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 실질취득은 246,510,400원, 2회 유찰 시에도 245,968,320원입니다. 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 이한솔 점유관계 확인. 2024.08.26 전입, 보증금·확정일자 미상으로 확인되므로 실제 점유 상태와 명도대상을 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구관계 확인. 경매 신청채권자 청구액은 243,000,000원이고 현재 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 압류 세액 확인. 광명세무서장의 2023.01.31 압류와 부천시의 2025.09.03 압류가 있으나 각 압류의 채권액은 등기자료에 표시되지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 247,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원과 -28.6%의 가격 흐름을 우선 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건은 표면상 감정가와 최저가가 242,000,000원인 신건이지만, 실제 경제적 부담은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 박정준의 보증금이 243,000,000원이고 현재 배당안에서는 5,188,000원이 남아 매수인에게 인수되므로 실질취득액은 247,188,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원으로 실질취득액이 최근 시세의 130.1%입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 193,600,000원으로 낮아지지만 인수액은 52,910,400원으로 커져 총액은 246,510,400원, 2회 유찰 시에도 245,968,320원입니다. 즉 보증금 243,000,000원을 중심으로 총취득액이 거의 고정되는 대항력 인수형입니다. 최근 가격 흐름이 -28.6%이고 거래 표본도 적은 다세대주택이라는 점까지 함께 보면, 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 최근 190,000,000원 시세 사이의 간극입니다.
