인천지방법원 2025타경34625. 부천시 원미구 소사동 엘지주택 5층 504호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 38.06㎡이고 건축물사용승인일은 2003.06.24입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 전현민의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.24, 확정일자는 2022.09.28, 전입·점유개시는 2022.10.28이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.01.20 압류보다 먼저 전입했으므로 대항력 있는 임차인입니다.
배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 150,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 2,900,000원이 먼저 빠지고 전현민에게 147,100,000원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 22,900,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 “1.50억짜리 경매물건”으로 보면 안 됩니다. 특히 1회 유찰 시 인수액은 52,480,000원, 2회 유찰 시에는 76,128,000원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득부담 하락을 뜻하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 19-6 엘지주택 5층 504호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 비교면적 38.06㎡ · 5층 건물 내 5층 504호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 송자영 · 2022.06.10 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수와 별도등기가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전현민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.28 | 2022.09.28 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 매수인 인수 가능 |
실제 임차인은 전현민 1명입니다. 전입일 2022.10.28이 말소기준으로 제시된 2023.01.20 압류보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 주택임차권등기는 2024.11.27 접수됐습니다. 이 임차권 자체는 매각으로 소멸 처리되더라도, 선순위 대항력에 따라 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
엘지그린빌(다동)의 최근 거래 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2025.06 거래가 148,000,000원, 2026.01 최신 거래가 146,000,000원이며 최근 12개월 평균은 147,000,000원입니다. 과거 전체 6건 평균은 175,833,333원이지만, 최근 거래 흐름은 과거보다 -22.7% 낮아졌습니다. 이 사건의 가격 메리트는 과거 전체 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 38.06㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2025.06 | 37.11㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.05 | 38.06㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 38.06㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2021.06 | 39.87㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2021.06 | 37.11㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 147,000,000원 |
최저가 150,000,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 이미 102.0%로 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 물건은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이므로 실질취득 판단 기준을 약 170,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균의 115.6%입니다. 최신 거래 146,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 더 높습니다. 따라서 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 해석을 그대로 적용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 전현민 보증금 | 170,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 전현민 보증금 부족분 22,900,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 170,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인선전철 소사역 북측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2003.06.24 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 5층 504호입니다. 개별난방·가스·위생·상하수도 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 진입도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 일반철도에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,918,000원/㎡, 토지면적 421.8㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 거래 흐름. 엘지그린빌(다동)은 16세대이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균은 147,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -22.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 전현민 보증금 170,000,000원 중 현재 배당표상 22,900,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 52,480,000원, 2회 유찰 시 76,128,000원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것으로 판단하지 않아야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권 토지에 매수인이 인수하는 별도 구분지상권이 있으므로 권리 내용과 이용 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 147,000,000원, 최신 거래 146,000,000원, 최근 추세 -22.7%를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 현장 점유상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지 별도등기와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.50억 낙찰가”가 실제 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가 150,000,000원이 최근 12개월 평균 147,000,000원의 102.0%라서 최저가 자체도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 전현민의 대항력 있는 보증금 170,000,000원이 걸려 있고 현재 회차 기준 미배당분 22,900,000원이 매수인에게 인수됩니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지므로, 실질취득 판단은 약 170,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 115.6%이며, 시장 추세도 -22.7%입니다.
또한 대지권 토지에는 매각으로 말소되지 않는 구분지상권이 존재합니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차보증금 인수 + 별도 구분지상권 인수 + 최근시세 상회가 동시에 존재하는 구조입니다. 최저가 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기보다, 임차보증금 미배당과 별도등기의 실제 부담을 함께 계산하는 것이 우선입니다.
