인천지방법원 2025타경34954. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 10층 1007호는 전용 16.04㎡의 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 93,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물 규모는 지하 2층·지상 10층이고, 단지는 80세대로 구성되어 있습니다.

등기부에는 하나은행 근저당권이 등장하지만 2018.09.13. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.01.27. 국세 압류와, 그보다 먼저 전입한 임차인 오유정의 89,000,000원 보증금입니다. 뒤에 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 가능성이 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인이 핵심

2014년 설정된 하나은행 근저당권은 2018년에 말소됐습니다. 제공된 말소기준권리는 2023.01.27. 국세 압류입니다. 이후 의정부세무서의 국세 압류, 부천시 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 오유정은 2021.08.06. 전입·점유를 시작했고 2021.07.16. 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준 압류보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2023.08.29.에 이루어졌지만, 선행 대항력을 가진 보증금의 미배당분 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,900만원의 대항력

실제 임차인은 오유정 1명입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되며, 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다. 임차인의 배당요구는 보증금 채권의 배당과 관련된 것이며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 자동으로 소멸한다는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 가치를 구분

대준블루온의 유사 면적 실거래는 총 5건 확인됩니다. 전체 평균은 91,000,000원이지만, 가격 판단에는 상대적으로 최근인 2022년 거래 2건 평균 94,000,000원과 마지막 거래인 2022년 12월의 93,000,000원을 우선 비교합니다.

현재 최저가 93,000,000원은 과거 최근 거래 평균 94,000,000원의 98.9%이고, 마지막 확인 거래가 93,000,000원과는 같습니다. 전체 평균 91,000,000원과 비교하면 오히려 102.2%입니다. 따라서 신건 가격이 과거 실거래 대비 크게 할인된 상태라고 평가하기 어렵습니다.

2022년 거래와 그 이전 거래를 비교한 상승률은 5.6%입니다. 다만 이는 과거 표본의 상승 추세일 뿐, 2026년 현재의 가격 상승을 입증하지는 않습니다. 마지막 확인 거래가 2022.12.이므로 2026년 현재 시세와 환금성은 최신 거래 및 매물로 재확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

제공된 신건 배당 추정 기준입니다. 집행비용 2,074,000원, 임차인 배당 89,000,000원, 신청채권자 배당 1,926,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 신청채권자의 미배당액은 87,074,000원입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 포함하지 않으며, 임차보증금 89,000,000원과 신청채권 89,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당 부족액과 인수액이 커져 실질취득이 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 제공된 추정치에서도 유찰 후 실질취득은 약 9,000만원 수준입니다.

회차별 인수액은 각 시나리오의 추정값을 그대로 반영했습니다. 집행비용과 실제 배당순서에 따라 정확한 금액은 달라질 수 있으며, 국세·지방세 배당이 개입하면 임차인의 미배당액이 추가로 발생할 가능성도 있습니다. 위 실질취득에는 취득 부대비용 등을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남측 인근으로 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도. 아파트(도시형생활주택·원룸형), 전용 16.04㎡입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 수요층과 환금성을 구분해 평가해야 합니다.
• 건물. 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트구조이며, 위생·상하수도·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역으로, 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
• 환금성. 80세대 원룸형 단지로, 확인된 유사 면적 실거래는 5건이며 마지막 거래는 2022년 12월입니다. 거래 표본이 적고 최신 가격 정보가 부족하므로 매도 가능 가격과 기간에 대한 보수적 검토가 필요합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 단, 과거 통계만으로 이 사건의 향후 유찰 여부나 낙찰 결과를 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 인수 확인. 오유정의 대항력과 우선변제권을 전제로 실제 배당 가능액을 산정하고, 미배당 보증금이 매수인에게 얼마만큼 승계되는지 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 포천세무서·의정부세무서의 국세 압류와 부천시 압류 관련 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 신청채권 구분. 주택도시보증공사의 신청채권 89,000,000원과 오유정의 임차보증금 89,000,000원을 중복된 임차인 보증금으로 합산하지 말고 실제 채권관계 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 확인. 1회 유찰 시 최저가 74,400,000원이 아니라 인수 추정액을 포함한 90,739,200원을 기준으로 검토해야 합니다. 2회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 90,471,360원입니다.
• 최근 시세 재검증. 마지막 확인 거래가 2022.12.이므로 현재 매물 호가와 실제 거래, 동일 면적의 가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다. 보증금 미반환 문제가 남는 경우 인도와 명도에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 관련 비용, 원룸형 주택의 수리·공실 위험을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 세금 관련 사항을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금 부담은 남는다”

대준블루온 1007호는 감정가 93,000,000원의 신건으로, 예상배당상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이를 권리상 위험이 없다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다.

오유정의 보증금 89,000,000원은 말소기준 압류보다 먼저 성립한 대항력을 가진 임차보증금입니다. 유찰 시에는 배당 부족액이 커져 매수인 인수액이 발생하고, 실질취득은 약 9,000만원 수준으로 유지됩니다. 여기에 세금 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 93,000,000원은 마지막 확인 실거래와 같고, 과거 최근 평균 94,000,000원보다 소폭 낮을 뿐입니다. 2026년 현재 거래가 확인되지 않아 실질적인 할인 여부도 불확실합니다.

결론은 최저가가 아니라 실질취득과 실제 배당이 판단 기준이라는 점입니다. 선행 임차인의 보증금, 세금 우선순위, 최신 시세가 확인되기 전에는 신건 인수 0원이나 유찰 할인율만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.