인천지방법원 2025타경34958. 부천시 오정구 원종동 ‘하임하우즈’ 9층 901호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 근저당이나 압류보다 말소기준보다 먼저 성립한 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 강석희는 2022.03.07 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.04.18 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 김진곤 근저당은 2024.07.31이므로, 데이터상 강석희에게는 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
여기서 가격 구조가 중요합니다. 임차보증금은 정확히 380,000,000원으로 현재 최저가와 같지만, 매각대금에서 집행비용 6,120,000원이 먼저 공제되기 때문에 임차인이 배당으로 회수하는 금액은 373,880,000원에 그칩니다. 부족한 6,120,000원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 최저가만 380,000,000원이라고 볼 것이 아니라, 현재 회차 실질취득을 386,120,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 254-4 하임하우즈 9층 901호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 소사로808번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 최석원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2022.01.26 소유권보존 후 2022.02.10 민간임대주택등기가 기록됐고, 강석희는 2022.03.07 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기는 2024.04.18에 이루어졌습니다. 반면 말소기준은 2024.07.31 김진곤 근저당입니다. 따라서 강석희의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 이후 김진곤·안광용 근저당, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강석희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 | 2022.03.07 | 380,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 강석희는 배당요구를 했고, 현재 가정 매각가에서는 보증금 중 6,120,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
하임하우즈는 총 27세대, 2022.01.12 사용승인된 아파트입니다. 제공된 최근 거래는 2026년 7~8월 3건으로, 모두 전용 68.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 348,333,333원, 최신 거래는 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 68.97㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 68.97㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 68.97㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 348,333,333원 |
현재 최저가 380,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 109.1%로 이미 시세 평균보다 높습니다. 여기에 임차보증금 미배당 인수액 6,120,000원을 더한 실질취득 386,120,000원은 최근 평균보다 약 10.8% 높고, 최신 거래 355,000,000원보다도 약 8.8% 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래와 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 380,000,000원 | 6,120,000원 | 386,120,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 304,000,000원 | 81,056,000원 | 385,056,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 243,200,000원 | 141,004,800원 | 384,204,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 임차인 강석희 보증금 | 380,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 김진곤 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 안광용 | 422,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 6,120,000원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 6,120,000원은 매수인 인수로 계산되며, 김진곤·안광용 및 신청채권자에게는 배당 여력이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 원종동 오정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서해선 원종역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 901호이며, 급·배수·위생·소화전·승강기·도시가스 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 8m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 사다리형에 가까운 형태입니다. 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 규모. 하임하우즈는 총 27세대이며 최근 확인된 거래는 3건입니다. 가격 판단 시 단지 평균보다 최신 개별 거래 수준을 함께 보는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 380,000,000원에 인수액 6,120,000원을 더한 386,120,000원이 실질 취득부담입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 81,056,000원, 2회 유찰 시 인수 141,004,800원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동합니다.
- 임차인 배당·인수 확인. 강석희는 전입·확정일자·배당요구가 모두 확인된 대항력 임차인입니다. 실제 배당액과 미배당 보증금 잔액을 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.02.10 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 구분. 김진곤·안광용 근저당과 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이미 말소된 가압류와 종전 근저당도 구분해 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 거래는 340,000,000~355,000,000원입니다. 층·면적·상태 차이를 감안해 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총 취득가가 내려가지 않는 사건”
이 사건은 현재 최저가가 최근 12개월 평균 시세보다 높은 데다, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 380,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차 실질취득은 386,120,000원이고, 1회 유찰 시 385,056,000원, 2회 유찰 시에도 384,204,800원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’과 최신 실거래를 직접 비교해야 합니다. 현재 제공된 최근 거래 기준으로는 실질취득 부담이 시세보다 높아, 가격 메리트를 낮게 봐야 하는 사건입니다.
