인천지방법원 2025타경34971. 부천시 원미구 중동 블루밍아파트 5층 502호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2022.05.18. 서민금융진흥원 가압류가 말소기준권리가 되는 반면, 임차인 정세미의 전입은 2021.05.14., 확정일자는 2021.04.16.이라는 점입니다. 즉 정세미는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 375,000,000원입니다.
정세미는 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 신건 매각가를 375,000,000원으로 가정하면 집행비용 6,050,000원이 먼저 빠지고 정세미에게 368,950,000원이 배당됩니다. 남는 6,050,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 그래서 실제 자금부담은 최저가 375,000,000원이 아니라 381,050,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.61㎡ · 14층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김민형 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.05.14. 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.05.18. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정세미는 말소기준 이전인 2021.05.14. 전입한 대항력 임차인이라 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인 3명, 핵심은 정세미
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정세미 | 2021.05.14 | 2021.04.16 | 375,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당분 인수 |
| 남원순 | 2023.12.27 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재천 | 2024.09.23 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
블루밍의 제공 실거래는 3건이며 평균은 388,333,333원, 최저 385,000,000원, 최고 395,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.11의 385,000,000원입니다. 현재 최저가 375,000,000원만 놓으면 시세 평균의 96.6%지만, 실제로는 정세미 미배당 보증금 6,050,000원을 더한 381,050,000원이 매수인의 실질취득 부담입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 58.75㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2021.11 | 58.75㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 58.75㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 평균 | - | 3건 | 388,333,333원 |
신건 실질취득 381,050,000원은 제공 시세 평균 388,333,333원보다 7,283,333원 낮고, 최신 거래 385,000,000원보다 3,950,000원 낮습니다. 다만 실거래 시점이 2021.09~2021.11에 집중돼 있어 현재 가격 판단에서는 표본 시점 자체를 함께 확인해야 합니다. 권리 인수까지 반영한 가격 차이는 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 |
| 1. 임차인 정세미 보증금 | 375,000,000원 | 368,950,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,279,104원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 375,000,000원은 집행비용 6,050,000원과 정세미 보증금 배당 368,950,000원으로 소진됩니다. 정세미 보증금 부족분 6,050,000원은 매수인 인수로 계산되며, 후순위 가압류와 신청채권자는 배당이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 375,000,000원 | 6,050,000원 | 381,050,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 300,000,000원 | 80,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,000,000원 | 139,160,000원 | 379,160,000원 |
표면 최저가는 375,000,000원 → 300,000,000원 → 240,000,000원으로 크게 낮아지지만, 인수액이 6,050,000원 → 80,000,000원 → 139,160,000원으로 커져 실질 부담은 381,050,000원 → 380,000,000원 → 379,160,000원으로 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 대항력 보증금이 총 취득부담을 지배하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민회관 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 남서측 근거리 중동역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 14층 건물 내 5층 502호이며 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 40m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 단지. 블루밍 26세대, 사용승인 2020.12.28.로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 기준 375,000,000원에 인수 6,050,000원을 더한 381,050,000원이 핵심입니다.
- 정세미 배당액 재확인. 실제 배당 결과에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 남원순·한재천 보증금 확인. 두 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 명도·배당 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가가 300,000,000원으로 내려가도 인수 80,000,000원 때문에 실질 부담은 380,000,000원입니다.
- 실거래 시점 확인. 제공 거래는 2021.09~2021.11이므로 현재 시장가격은 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 후순위 권리가 복잡해서 어려운 사건이 아닙니다. 핵심은 오히려 단순합니다. 말소기준보다 먼저 들어온 보증금 375,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 신건에서는 6,050,000원만 인수하지만, 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 커지면서 인수액도 함께 올라갑니다. 실제 부담은 신건 381,050,000원, 1회 유찰 380,000,000원, 2회 유찰 379,160,000원으로 큰 차이가 없습니다.
제공 실거래 평균 388,333,333원과 비교하면 실질취득액은 그보다 낮지만, 차이는 크지 않고 실거래 시점도 2021년에 집중돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아지는 최저가가 아니라, 대항력 보증금까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 경매입니다.
