인천지방법원 2025타경35172. 부천시 오정구 고강동 유창팰리스14차 3층 303호의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기부의 후순위 압류나 가압류가 아니라 최환식의 대항력 있는 임차보증금 316,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.17, 전입·점유개시는 2022.07.29이고, 말소기준권리는 2023.03.03 인천세무서장 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저매각가는 298,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 4,972,000원을 먼저 제외하면 최환식에게 293,028,000원이 배당되고, 보증금 중 22,972,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 298,000,000원에 인수 22,972,000원을 더한 320,972,000원입니다. 특히 이 사건은 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 미배당분이 커지므로, 단순히 최저가만 보고 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 원종로119번길 119 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.04㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강인성 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 부천중앙새마을금고 근저당권 1,944,000,000원은 2021.05.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.03.03 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 301,630,519원, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최환식의 전입일 2022.07.29는 이 기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최환식 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 316,000,000원 | 2022.07.29 | 2022.06.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세보다 높다
유창팰리스14차는 10세대이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 다만 실거래 면적은 42.97㎡로 대상 전용 56.04㎡와 일치하지 않습니다. 확인된 최신 거래는 2024.10의 200,000,000원, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 현재 최저가 298,000,000원은 이 최근 평균의 149.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.97㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 42.97㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.97㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
전체 평균은 220,000,000원이지만, 오래된 240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -16.7%입니다. 하락 추세에서 현재 최저가 298,000,000원 자체가 최근 시세보다 높은데, 대항력 보증금 인수까지 더해지는 만큼 가격상 유리하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 최환식 보증금 | 316,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 298,000,000원 가정에서 최환식 보증금 미배당분은 22,972,000원으로 계산돼 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 298,000,000원 | 22,972,000원 | 320,972,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 238,400,000원 | 81,737,600원 | 320,137,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,720,000원 | 128,750,080원 | 319,470,080원 |
표에서 보듯 298,000,000원이 238,400,000원, 190,720,000원으로 내려가도 인수액은 22,972,000원에서 81,737,600원, 128,750,080원으로 커집니다. 결과적으로 실질 부담은 계속 약 3.2억원에 머뭅니다. 이 때문에 1회나 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주초등학교 남서측 인근으로, 주위는 동유형 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호이며 승강기·도시가스·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역 대상 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,918,000원/㎡, 대지면적은 331.5㎡입니다.
- 거래 표본. 유창팰리스14차는 10세대이고 확인된 실거래는 2건이며, 대상 전용 56.04㎡와 거래 표본 42.97㎡는 면적이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 회차 기준 낙찰가 298,000,000원 외에 임차보증금 미배당 22,972,000원이 인수됩니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 81,737,600원, 2회 유찰 시 인수 128,750,080원으로 증가해 실질 부담은 약 3.2억원에 머뭅니다.
- 대항력 확인. 최환식의 전입일 2022.07.29는 말소기준 2023.03.03보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이며 최근 추세는 -16.7%입니다. 전체 평균 220,000,000원보다 최근 수치를 우선해 보세요.
- 면적 차이 주의. 실거래 42.97㎡와 대상 56.04㎡가 일치하지 않으므로 개별 호수의 가치는 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 신건에서 매수인 인수는 22,972,000원이지만 낙찰가와 합치면 320,972,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 제공된 시나리오상 실질 부담은 각각 320,137,600원, 319,470,080원입니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고 최근 거래 추세는 -16.7%입니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 착각하지 않고, 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
