인천지방법원 2025타경35223. 부천시 고강동 승민리치빌 가동 502호는 도시형생활주택 중 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김원조는 2021년 4월 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 353,000,000원입니다. 현재 주택도시보증공사가 청구금액 353,000,000원으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
이 사건의 권리 흐름에서 가장 중요한 사실은 임차인 정영춘의 전입일이 말소기준 압류보다 빠르다는 것입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정되었다는 이유만으로 보증금 인수 가능성까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 매각대금에서 보증금이 전액 배당되는지, 미배당액이 발생하는지를 회차별로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35223 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 377-16 승민리치빌 가동 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 오정구 고리울로16번길 7 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 502호 · 승민리치빌 23세대 |
| 사용승인일 | 2019.04.30 |
| 소유자 | 김원조 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 353,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,900,000원 / 379,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 353,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각물건명세서 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2021.08.31 수원시 압류입니다. 이에 앞서 정영춘은 2021.04.20 전입 및 점유를 시작했고, 2021.04.02 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.05.15에 설정되었지만, 원래의 임대차가 말소기준 이전에 대항력을 갖춘 것으로 분석되므로 보증금 미배당 시 매수인 인수 가능성이 남습니다.
현재 등기부에 남아 있는 수원시·국민건강보험공단·광주광역시 북구·부천시·서울특별시 중랑구·양천구 등의 압류는 총 7건입니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등이 우선 배당되면 정영춘의 실제 배당액과 후순위 채권자의 배당액이 예상표와 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명 확인
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
정영춘 건물의 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.04.20 확정 2021.04.02 점유개시 2021.04.20 |
353,000,000원 |
대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 있음 |
신건 예상 0원 미배당 시 승계 가능 |
|
정현주 현황조사·매각물건명세서상 전입자 |
전입 2025.03.12 확정일자 미상 |
미상 |
해당 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 |
점유·계약관계 확인 보증금 미상 |
실제 임차인·점유자로 기록된 인원은 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 기재되어 있으며, 보증기관을 추가 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 취득원가가 함께 내려가지 않는다
신건 최저매각가는 379,900,000원이며, 정영춘 보증금 353,000,000원보다 높습니다. 따라서 제시된 예상배당에서는 임차인 보증금이 전액 배당됩니다. 그러나 유찰 후에는 구조가 달라집니다. 매수인 실질취득금액은 낙찰가와 인수할 미배당 보증금을 합쳐서 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 379,900,000원 | 0원 | 379,900,000원 | 보증금 전액 배당 예상 |
| 1회 유찰 시 | 303,920,000원 | 54,134,880원 | 358,054,880원 | 미배당 보증금 승계 |
| 2회 유찰 시 | 243,136,000원 | 114,067,904원 | 357,203,904원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 전환 |
실질취득 = 각 회차 최저가 + 제시된 예상 인수액. 실제 낙찰가, 집행비용, 세금 배당 및 배당 결과에 따라 달라지는 시나리오이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 하락, 그러나 면적 차이 주의
승민리치빌은 23세대 규모로, 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전체 거래 평균은 272,833,333원이지만 과거의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가는 모두 214,000,000원이며, 최근 거래의 과거 대비 추세는 -24.8%입니다.
다만 가격 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 대상의 면적 정보는 67.48㎡인 반면, 확인된 거래 사례의 면적은 36.15~46.44㎡입니다. 대상 물건과 동일 면적의 거래 사례가 없어 아래 비교는 단순 금액 비교이며, 적정 시세를 확정하는 자료가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 36.15㎡ | 5층 | 214,000,000원 |
| 2024.10 | 46.44㎡ | 4층 | 260,000,000원 |
| 2024.07 | 45.96㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 46.39㎡ | 2층 | 243,000,000원 |
| 2023.06 | 46.39㎡ | 3층 | 350,000,000원 |
| 2022.08 | 46.39㎡ | 3층 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.15㎡ | 1건 | 214,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 6건 | 272,833,333원 |
최저가 379,900,000원은 최근 거래 평균 214,000,000원의 177.5%입니다. 다만 최근 거래의 면적이 대상보다 작으므로, 이 비율을 그대로 대상 물건의 고평가율로 단정할 수는 없습니다. 반대로 면적 차이를 이유로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거도 부족합니다.
특히 최근 거래 추세가 -24.8%로 하락했고, 전체 평균에는 과거의 340,000,000원 및 350,000,000원 거래가 포함됩니다. 오래된 전체 평균만으로 감정가를 정당화하거나 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 379,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,118,600원 |
| 1. 임차인 정영춘 보증금(우선변제) | 353,000,000원 | 353,000,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 353,000,000원 | 20,781,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 예상배당 합계 379,900,000원. 정영춘 보증금은 전액 배당, 주택도시보증공사는 20,781,400원 배당 및 332,218,600원 미배당으로 제시되어 있습니다. 조세 우선배당·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 서해선 원종역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.04.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 개별난방 및 필로티주차장을 갖추고 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,356,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 감정평가에서 제시외 건물을 개략적으로 측정하고 관찰감가법을 병용했습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 매각 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 23세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래는 총 6건입니다. 최근 거래 추세가 -24.8%이며 동일 면적 거래 사례가 확인되지 않아 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 결과. 정영춘의 보증금 353,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 확인하세요. 신건 인수 0원은 현재 예상배당에 따른 결과이지, 모든 낙찰가격에서 인수가 없다는 의미가 아닙니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 358,054,880원, 2회 유찰 시 357,203,904원의 실질취득 시나리오를 최저가와 구분하여 검토하세요.
- 보증기관 채권 검증. 주택도시보증공사의 채권과 정영춘의 임차보증금 사이에 대위변제·채권승계 관계가 있는지 확인하고, 중복 채권 계산을 방지하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 7건에 관한 실제 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요. 당해세 등의 우선배당은 임차인 미배당액을 증가시킬 수 있습니다.
- 별도 전입자 정현주. 보증금·확정일자·현재 점유 여부와 정영춘과의 관계를 확인하세요. 말소기준 이후 전입이라는 사실만으로 현장 명도 절차가 불필요하다고 단정할 수 없습니다.
- 동일 면적 시세 확보. 대상 면적 67.48㎡와 기존 실거래 사례의 면적이 다릅니다. 동일 면적과 유사한 층·상태의 가격 사례를 추가 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -24.8%를 반영하고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 내용과 감정평가상 평가 범위·실제 현황을 대조하세요.
- 내부 확인 및 명도. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 점유자·시설 상태·수리비 및 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다”
부천 승민리치빌 502호는 보증금 353,000,000원의 대항력 임차권이 권리분석의 중심인 물건입니다. 신건에서는 임차인의 보증금 전액 배당이 예상되어 매수인 인수액이 0원이지만, 유찰 시 미배당 보증금의 승계 가능성이 발생합니다.
특히 2회 유찰 최저가 243,136,000원만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 예상 인수액을 더한 실질취득은 357,203,904원입니다. 따라서 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
시세 측면에서도 최근 거래 추세가 -24.8%로 하락했고, 최신 거래가는 214,000,000원입니다. 다만 해당 거래는 대상보다 면적이 작아 동일 조건 비교가 불가능합니다. 현재 확인된 거래만으로는 감정가나 유찰 후 실질취득금액이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
여기에 정현주의 보증금·점유관계 미상, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 제시외 건물 및 미확인 내부 상태가 더해집니다. 신건의 예상 인수 0원만으로 권리위험이 모두 해소되었다고 판단하거나, 유찰 후 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 인수액, 동일 조건 실거래를 확인한 후 실질취득금액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
